나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71542 [1] 경기도 구리시 인창동 709 구리인창금호어울림아파트 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 ""구리IC"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 경량철골 경사지붕
층수 : 지상 14층 건물 내 5층 소재
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동인2초등학교), 역사문화환경보존지역(동구릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71542 (1)

소재지: 경기도 구리시 인창동 709 구리인창금호어울림아파트 105동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 589,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 청광건설주식회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

토지 지분: 43.74㎡ (약 13.23평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.98㎡ (약 25.70평)

1.3. 건축물 정보

건축물명: 구리인창 금호어울림아파트

준공일자: 2006년 06월 30일

총 동수: 5개동

총 세대수: 235세대

최고층: 14층 (건물 구조 기준) / 15층 (아파트 정보 기준)

전용 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

분양 면적: 해당 정보 없음 (전용면적 기준)

주차대수: 총 77대 (지상 8대, 지하 9대, 기타 60대) - *제시된 정보에 혼선이 있어 총계 기준*

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 4대, 지하 5대

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "구리IC" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골 경사지붕이며, 지상 14층 건물 중 5층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비를 갖추었습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

구리IC 북측 인근에 위치하여 차량 이동이 용이하며, 주거 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 필지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30~35m), 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접하거나 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 소로2류(폭 8m~10m) 도로가 법적 저촉 사항이 있어 건축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

기타 지역으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(동인2초등학교), 역사문화환경보존지역(동구릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 특정 개발 행위나 시설 설치에 제한이 따를 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 동인2초등학교가 소재하고 있으며, 아파트 단지 내외로 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.5. 혐오 시설 정보

조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 배출시설설치제한지역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 관련 시설 설치에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 현재 본건 경매를 개시한 강제경매(채권자: 청광건설주식회사) 외 다수의 권리들이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리: 강서농업협동조합 근저당 (2014년 7월 17일 접수, 198,000,000원)

총 채권 금액 (말소기준권리 포함 이전 권리 합계): 338,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 점유 관계 및 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 위치한 인창동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있습니다. 단지 내외로 근린생활시설과 학교가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 개발 계획

구체적인 개발 계획 정보는 제공되지 않았으나, 주변 지역은 성숙된 주거 단지로서 안정적인 시세 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

아파트 정보에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 포함되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 동인2초등학교가 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상의 제한

소로2류(폭 8m~10m) 도로 저촉 사항이 존재하여 건축 및 개발 시 일부 제약이 따를 수 있습니다.

역사문화환경보존지역(동구릉)으로 지정되어 있어, 외부 증축이나 대규모 리모델링 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명한 점은 낙찰 후 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 잠재적인 변수가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시의 안정된 주거 지역에 위치한 아파트로, 단지 내 편의시설 및 인근 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 실거주 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없어 권리 분석상 큰 문제는 없습니다. 다만, 토지이용계획 상의 일부 제한 사항과 불분명한 임대 관계는 입찰 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 84.98㎡ (약 25.70평)의 선호도 높은 면적

* 단지 내 및 주변의 풍부한 생활 편의시설 및 교육 시설

* 말소되는 권리 다수 및 인수 보증금 0원으로 권리 관계 명확

9. 예상 입찰가

최근 84.9764㎡ 면적의 거래 사례는 2026년 6월 20일 56,600만원 (4층) 및 2026년 6월 28일 58,500만원 (2층)에 이루어졌습니다.

감정가 58,900만원을 고려할 때, 본건은 5층에 위치하며 84.98㎡의 면적을 가지고 있습니다.

현재 시세 및 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 58,000만원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.