나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71479 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 78-1 스톤캐슬 에이동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 ""장승초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 중소형의 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.01.24)
외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(침실3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비(2,3호 라인), 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 사다리 형태의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71479 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 78-1 스톤캐슬 에이동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 196,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

* 토지지분: 36.82㎡ (약 11.14평)

* 건물면적: 48.26㎡ (약 14.60평)

* 건물지분: 48.26㎡ (약 14.60평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 "장승초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트 및 중소형 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 검토

* 주변 지역 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 남양주 지역은 도시개발 및 택지개발 사업이 진행된 지역으로, 일부 지역에서는 쓰레기 소각장 관련 논의가 있었던 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 말소기준권리: 2025년 4월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다.

* 등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소될 권리가 다수 포함되어 있습니다.

* 을구 1번 주택임차권등기(이대진, 보증금 185,000,000원)가 존재하나, 대위변제자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되지 않는 조건입니다. 임차인은 보증금 반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

* 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(이대진)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-06-02

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해)

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본건이 위치한 진접읍 장현리 지역은 다세대주택 및 아파트 등 주거 시설과 일부 소형 공장 및 창고가 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 지역의 성격이 강합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 본건 인근에 "장승초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 대중교통망을 통해 시내 및 기타 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 주변 주거 환경으로는 다세대주택, 아파트 단지 등이 분포하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 본건은 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 비록 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재한 스톤캐슬 에이동 3층 301호 다세대주택입니다. 2018년 사용승인된 신축급 건물로, 전용면적 48.26㎡(약 14.60평)의 주거용 부동산입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

권리분석상 가장 주목할 부분은 임차인 현황입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 1억 8,500만원으로 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되지 않는 조건입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원이며, 이는 실질적인 낙찰 부담을 줄여주는 요소입니다.

주변 환경은 초등학교가 인근에 있고 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 주거 환경은 보통 수준입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2018년 사용승인)으로 양호한 건물의 상태를 기대할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 포기되어 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 장현초등학교 인근으로 주거 편의성이 있습니다.

* 최근 남양주시 진접읍 지역의 신축 다세대주택 시세는 상승세를 보이고 있어 투자 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 2004년식 51.48㎡(약 15.5평) 연립주택이 110,000,000원, 1985년식 65.34㎡(약 19.7평) 연립주택이 140,000,000~150,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON].

본건은 2018년식으로 비교적 최신 건물이며, 전용면적 48.26㎡(약 14.60평)입니다. 감정가는 주변의 오래된 건물 시세에 비해 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식 및 준수한 입지를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최근 조사된 스톤캐슬 단지의 다른 호실들이 2018년 준공되었으며, 19평형 토지/빌딩 매물 정보가 있어 시세 참고가 가능하나, 정확한 가치 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보와 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

추천 입찰가: 160,000,000원 (백육십만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.