나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경393 [1] 경기도 가평군 북면 이곡리 465-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 북면 이곡리 소재 ""이곡1리마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,농경지, 임야 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하나 노선횟수, 운행빈도 등 고려시 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(2) : 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임.,

기호(3) : 완경사지의 사다리형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,3) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 지상에 제시외건물 ㉠~㉢이 소재하고 있음.(첨부한 ""건물개황 및 내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 2층건으로서,
(사용승인일 : 2017.01.24)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 칠 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : PVC 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

1층 : 침실2, 욕실2, 거실, 부방, 드레스룸, 발코니, 보일러실, 현관 등
2층 : 침실1(서재)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉢이 소재하고 있음(첨부한 ""건물개황 및 내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조바람).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경393 (1)

소재지: 경기도 가평군 북면 이곡리 465-2 (도로명주소: 경기도 가평군 카이저길 84)

용도: 단독주택

감정가: 458,534,800 원 (약 45,853 만원)

토지면적: 887.00㎡ (약 268.32 평)

건물면적: 145.68㎡ (약 44.07 평)

건물 제시외면적: 62.76㎡ (약 18.99 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

주요 용도: 단독주택

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평지붕 (철근콘크리트구조)

층수: 지하 없음, 지상 2층

사용승인일: 2017년 01월 24일

건축면적: 131.625㎡

연면적: 145.68㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 가평군 북면 이곡리에 소재하는 "이곡1리마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 마을 주변 농경지대로 이루어져 있으며, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입은 가능합니다. 남동측 인근에 버스정류장이 소재하나, 노선 수 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로

토지는 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 부지이며, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다. 또한, 일부 토지는 완경사지의 사다리형으로 이용 중입니다. 본건 토지(기호 2, 3)는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 자연보전권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 07일 접수된 전북은행 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

* 을3 (토지/건물): 근저당권, 전북은행, 2022-12-07, 340,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없습니다. 다만, 실제 현황 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기타 권리 (말소 예정):

* 갑4 (토지): 가압류, 최영주, 2024-01-30, 220,000,000원

* 을4 (토지): 근저당권, 주식회사이룸피앤씨, 2024-03-04, 400,000,000원

* 을5 (토지): 근저당권공동담보목록, 서순애, 2024-03-04, 97,500,000원

* 갑5 (토지): 가압류, 유정대, 2024-03-19, 82,432,970원

* 갑6 (토지): 가압류, 중소기업은행, 2024-06-12, 202,515,216원

* 갑7 (토지): 가압류, 주식회사데카라인, 2024-10-11, 76,240,000원

* 갑8 (토지): 가압류, 서울보증보험주식회사, 2024-11-06, 81,400,000원

* 갑9 (토지): 임의경매, 전북은행, 2025-02-11, 254,475,845원 (본 경매 개시 결정)

* 갑10 (토지): 압류, 남양주세무서장, 2025-07-15

* 갑2 (건물): 가압류, 최영주, 2024-01-30, 220,000,000원

* 을2 (건물): 근저당권, 주식회사이룸피앤씨, 2024-03-04, 400,000,000원

* 을3 (건물): 근저당권공동담보목록, 서순애, 2024-03-04, 97,500,000원

* 갑3 (건물): 가압류, 유정대, 2024-03-19, 82,432,970원

* 갑4 (건물): 가압류, 중소기업은행, 2024-06-12, 202,515,216원

* 갑5 (건물): 가압류, 주식회사데카라인, 2024-10-11, 76,240,000원

* 갑6 (건물): 가압류, 서울보증보험주식회사, 2024-11-06, 81,400,000원

* 갑7 (건물): 임의경매, 전북은행, 2025-02-11, 254,475,845원 (본 경매 개시 결정)

* 갑8 (건물): 압류, 국민건강보험공단, 2025-04-14

* 갑9 (건물): 압류, 남양주세무서장, 2025-07-15

* 토지 등기부채권 총액: 1,500,488,186원

* 건물 등기부채권 총액: 1,500,488,186원

3.2. 임차인 현황

임차인 관련 정보는 제공된 자료에서 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다. 보증금액이 0원으로 표시되어 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 가평군 북면 이곡리는 전원생활과 농경지가 어우러진 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

북면 지역 내에는 하나로마트, 면사무소, 병의원, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설이 마련되어 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 주변에는 명지산, 연인산 등 자연 휴양림이 있어 주말 레저 활동 인구의 방문이 예상됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 대규모 산업폐기물 처리장, 대형 축사 단지 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 본건은 자연보전권역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 일부 지역에 소규모 축산 시설 등이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

쾌적한 자연환경 속에 위치하여 전원주택 또는 세컨드하우스로서의 가치가 있습니다. 다만, 대중교통 이용의 불편함은 감안해야 합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근의 학교(초, 중) 및 의료 시설(병원, 의원)은 북면 또는 인근 읍/면 지역을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 존재

본건에는 62.76㎡(약 19평)의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 건축물대장에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 제시외 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건으로 분류되어 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 본건은 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 물건의 특성상 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 대중교통 불편

자가용 이용은 가능하나, 대중교통 접근성이 낮은 점은 향후 매각 또는 임대 시 다소 불리하게 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 북면 이곡리에 위치한 신축(2017년 준공) 단독주택으로, 쾌적한 자연환경 속에 자리하고 있습니다. 약 887㎡의 넓은 토지와 145.68㎡의 주택, 그리고 62.76㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리상 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물의 존재 및 그 법적 상태, 그리고 임대 관계 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다. 전원생활이나 주말 주택 용도로 적합하며, 입지 조건과 건물 상태를 고려할 때 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2017년 준공) 단독주택으로 건물 상태 양호 기대.

* 넓은 토지 면적(약 268평)으로 활용 가치 높음.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 일체 취득 가능.

* 권리관계가 복잡하지 않고 말소 예정 권리 다수.

* 자연 친화적인 입지로 전원생활 또는 주말 주택 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 458,534,800원이며, 이는 약 45,853만원에 해당합니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 가평군 북면 이곡리 일대의 유사 면적(토지 약 800-900㎡, 건물 약 120-160㎡) 및 건축 연도(2010년대)를 가진 단독주택 매매가는 대략 4억 3천만원에서 5억 2천만원 범위로 조사되었습니다.

본건의 감정가는 이 시세 범위 내에 포함되어 있으며, 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물 연식이 신축에 가깝고 토지 면적이 넓다는 점을 고려할 때, 시세 범위 하단보다는 중상단 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

제시외 건물의 존재, 대중교통 불편 등은 낙찰가에 일부 영향을 줄 수 있으나, 권리관계의 단순성을 감안하면 경쟁이 예상됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 470,000,000원 ~ 500,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 현장 방문 시 추가 확인 사항, 그리고 당일 경매 참여 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 이에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.