나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71500 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 245-5 달빛마을 103동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재, ‘월곡천’ 북측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로
주위는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제102호로서,
외 벽 : 모르타르위페인팅 등
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의) 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71500 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 245-5 달빛마을 103동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 351,000,000원

토지면적: 130.22㎡ (약 39.38평)

건물면적: 62.39㎡ (약 18.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치하며, '월곡천' 북측에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황 또한 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 12일자 경기신용보증재단 가압류 (갑5)

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (박대성): 임차보증금 280,000,000원.

* 임차인 박대성은 2022년 10월 04일 전입, 2022년 09월 05일 확정일자를 받아 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 갑6 (롯데캐피탈 주식회사) 가압류

* 갑7 (소상공인시장진흥공단) 가압류

* 갑8 (주택도시보증공사) 강제경매

* 등기부채권 총액: 356,481,176원

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 해당 지역 거주민을 중심으로 한 주거 배후 수요가 형성되어 있습니다.

* 주변 상업시설 이용은 다소 제한적일 수 있으며, 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 2016년 7월 25일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 위생 급배수 시설, 소화 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변 대중교통 이용은 가능하나, 구체적인 편의시설, 학교, 공원 등은 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박대성 씨의 보증금 280,000,000원 인수 문제입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 실제 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 제공된 JSON 기반의 주변 실거래가 정보(4,500만원 ~ 6,900만원)와 감정가(351,000,000원) 간에 큰 격차가 존재합니다. JSON 데이터는 동일 단지 또는 유사한 조건의 물건이 아닐 가능성이 높으므로, 시세 판단에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 있어 환경 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 장기적인 관점에서 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 매수 비용이 달라지는 고위험 고수익 투자 물건으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 신축 연도가 비교적 최신이라는 장점이 있으나, 감정가와 주변 실거래가 간의 큰 괴리는 철저한 시세 조사와 권리 분석을 통해 해소해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하여, 낙찰가율을 낮게 책정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 제공된 JSON의 실거래가 정보가 낮게 나타나 있으나, 이는 동일 단지가 아니거나 건축 연도가 오래된 빌라일 가능성이 높아, 실제 시장 가치를 반영한다고 보기 어렵습니다.

* 임차인의 보증금(280,000,000원)은 해당 물건의 현실적인 시장 가치를 추정하는 중요한 지표가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수해야 할 임차인 보증금: 280,000,000원

* 총 예상 매수 비용 = 입찰가 + 280,000,000원

* 시세 분석:

* 감정가: 351,000,000원

* 임차인 보증금: 280,000,000원 (이 금액은 물건의 최소 시장 가치로 볼 수 있습니다.)

* JSON 데이터 기반 시세: 매우 낮아 신뢰하기 어렵습니다.

* 현실적인 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 인수 부담이 크므로, 총 매수 비용이 감정가(351,000,000원)를 크게 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 보수적인 접근입니다.

* 만약 총 매수 비용을 감정가 수준으로 맞춘다면, 입찰가는 351,000,000원 - 280,000,000원 = 71,000,000원이 됩니다.

* 시장 가격을 감정가보다 다소 높게(예: 350,000,000원 ~ 400,000,000원) 형성될 가능성을 고려하면,

* 입찰가 = 350,000,000원 (총비용) - 280,000,000원 (인수금액) = 70,000,000원

* 입찰가 = 400,000,000원 (총비용) - 280,000,000원 (인수금액) = 120,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 120,000,000원

* 중요 참고사항: 상기 예상 입찰가 범위는 임차인 보증금 인수 부담을 반영한 것으로, 총 매수 비용은 350,000,000원 ~ 400,000,000원이 될 수 있습니다. 이는 감정가를 상회할 가능성도 있으므로, 충분한 시세 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.