나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71406 [1] 경기도 가평군 조종면 현리 235-8 현리다세대주택주건축물 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71406 [1] 경기도 가평군 조종면 현리 235-8 현리다세대주택주건축물 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경71406
• 주소: 경기도 가평군 조종면 조종희망로 94-12 현리다세대주택, 주건축물 제1동 제2층 제202호
• 용도: 다세대주택

남양주지원 경매6계 2025타경71406 | 소재지: 경기도 가평군 조종면 조종희망로 94-12 현리다세대주택, 주건축물 제1동 제2층 제202호 | 감정가: 137,000,000원 | 최저가: 95,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 남양주지원 2025타경71406 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 : 남양주지원 2025타경71406 (1)

소재지 : 경기도 가평군 조종면 현리 235-8 현리다세대주택주건축물 제1동 제2층 제202호

용도 : 다세대주택

감정가 : 137,000,000원

토지면적 : 71.56㎡ (약 21.65평)

건물면적 : 51.39㎡ (약 15.55평)

매각대상 : 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 전OO

특이사항 : 선순위 임차권 존재

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 가평군 조종면 현리에 소재하며, 조종초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 자연취락, 소규모 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 4층 중 2층 202호이며, 2014년 6월 25일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 급배수, 위생, 상하수도, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 3필지로 구성된 일단의 사다리형 토지로서, 인접지와 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

동측 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2㎞), 제한보호구역(후방지역:500m), 자연보전권역, 공장설립제한지역 등에 속해 있습니다.

1.5. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 '선순위 임차권'이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 임차인의 권리가 다른 모든 권리보다 우선한다는 의미로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요하며, 경우에 따라서는 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 경매 진행 시 상세한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 현리는 가평군 조종면의 중심지로서, 조종면사무소가 위치해 있으며 비교적 번화한 지역에 속합니다. 과거 조종현의 중심지였던 역사성을 가지고 있으며, 현재는 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 수도권 기계화 사단이 위치하여 군인 수요가 있는 점도 상권에 영향을 미칠 수 있습니다. 식당, 숙박시설 등이 언급되는 것으로 보아 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다.

1.7. 생활정보

주변에 조종초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 차량 접근 및 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통 환경은 무난한 편입니다. 가평군이라는 지역 특성상 자연환경을 누릴 수 있는 이점이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 앞서 언급된 '선순위 임차권'입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 권리 관계를 명확히 파악하고 접근해야 합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 군사도시 지역 인근이라는 점과 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 환경 관련 규제가 일부 존재한다는 점을 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 가평군 조종면 현리에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가는 1억 3천 7백만원입니다. 비교적 최근에 건축(2014년)되었으며, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성은 갖추고 있습니다. 하지만 '선순위 임차권'이라는 명확한 권리 분석상의 이슈가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다. 일반적인 주거 환경보다는 투자 목적으로 접근 시, 임차권 인수 또는 명도 관련 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 적극적인 권리 분석: 선순위 임차인의 보증금, 계약 내용, 대항력 유무 등을 면밀히 파악하여 낙찰 후 인수해야 할 금액과 명도 가능성을 정확히 예측하는 것이 최우선입니다.

2. 현지 시세 파악: 주변의 유사한 다세대주택 매물 및 실거래가, 전월세 시세를 파악하여 예상 투자 수익률을 계산해야 합니다.

3. 명도 전략 수립: 임차인과의 원만한 협상 또는 필요한 경우 법적 절차를 통해 신속하고 안전하게 명도를 완료할 수 있는 구체적인 전략을 세워야 합니다.

4. 지역 개발 가능성 고려: 가평군 조종면 지역의 장기적인 개발 계획이나 인구 유입 가능성 등을 고려하여 미래 가치를 판단하는 것도 좋습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계