나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1020 [1] 경기도 구리시 교문동 651-5 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1020 [1] 경기도 구리시 교문동 651-5 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경1020
• 주소: 경기도 구리시 교문동 651-5 3층301호
• 감정가: 490,000,000원
• 최저가: 343,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

남양주지원 경매6계 2025타경1020 | 소재지: 경기도 구리시 교문동 651-5 3층301호 | 감정가: 490,000,000원 | 최저가: 343,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경1020 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 651-5 3층301호

용도: 다세대주택 (전용면적)

감정가: 490,000,000원

건물면적: 81.56㎡ (약 24.68평)

토지면적 (대지지분): 79.25㎡ (약 23.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 배OO

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 평스래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 확인됩니다. 이용 상태는 다세대주택으로 사용 중이며, 위생, 급·배수, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건의 북서측으로 폭 약 5-6미터, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 출입 및 접근성은 양호합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "백교저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 특히 인근의 백교저수지가 수변광장, 순환산책로, 주민운동시설 등을 갖춘 힐링 공간으로 정비되어 주거 쾌적성이 높습니다. 해당 지역은 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(백교지구)으로 지정되어 쾌적한 주거 환경이 유지될 것으로 예상됩니다. 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일한 강제경매 물건입니다. 채권자는 배OO이며, 권리 관계는 등기부등본 확인이 필수적이나, 제시된 정보만으로는 소유자와 채무자가 일치하므로 복잡한 임차 관계나 유치권 등의 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(소유자 또는 임차인)의 현황을 사전에 파악하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 상업 시설 밀집 지역이라고 보기는 어렵습니다. 다만, 주위에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 주거 환경이 안정적인 지역의 다세대주택으로서 실수요 목적이 강하며, 상권 분석보다는 주거 선호도 및 환금성 관점에서 접근하는 것이 적절합니다.

2.4. 생활 정보

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 행정적으로는 구리시청 등의 관공서 이용이 용이하며, 망우산 등산로 시작점과도 가까워 여가 및 운동 시설 이용이 편리한 편입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 실제 점유자가 누구인지 확인이 필요하며, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 여부에 따라 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용계획 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재합니다. 이는 건축 행위 시 제약을 받을 수 있으므로, 재개발이나 증축 등 장기적인 개발 계획 시에는 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

3. 토지거래계약에관한허가구역: 지정 기간(2023.11.20.~2028.11.19.) 내에 토지 거래 시 구리시장의 허가를 받아야 합니다. 이는 낙찰 후 매매 시점에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

2.6. 종합 의견

본건은 구리시 교문동 내에서도 백교저수지 인근의 쾌적한 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 대지지분이 79.25㎡(약 23.97평)로 넓은 편에 속하여 향후 재산 가치 보존에 유리하며, 건물 전용면적도 81.56㎡(약 24.68평)로 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 특이사항은 없으나, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크만 주의한다면 실수요자 및 안정적인 투자자 모두에게 적합한 물건으로 사료됩니다.

2.7. 투자 포인트

1. 넓은 대지지분: 79.25㎡(약 23.97평)의 넓은 대지지분은 추후 재산 가치 상승 및 리모델링, 재건축 논의 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

2. 주거 쾌적성: 인근의 백교저수지 공원화로 인한 생활 환경 개선 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 실수요 적합: 전용면적 81.56㎡로 비교적 넓은 면적을 갖추고 있어 실거주 목적으로 접근하기에 좋습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계