나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71491 [1] 경기도 남양주시 수동면 입석리 OOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 ""범말마을"" 내에 위치하며, 주위는 자연
취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1은 사다리형의, 기호 3,4는 부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 기호 1은 근린생
활시설 건부지(물류창고)로, 기호 3,4는 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 3 남측의 폭 약 4 미터 기존 도로와 연계하여 폭 약 3 미터 내외의 본건 기호 3,4
를 이용하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4 : 계획관리지역, 성장계획관리구역(산업형), 배출시설설지제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역).

제시목록 외의 물건

본건 지상 기호 1에는 별첨 사진용이제어솨 같이 제시외 컨테이너 1동(3m×6m)이 소재하고
있음.(이설 가능한 물건으로서 평가하지 아니함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층건으로(기호 2).
(건물사용승인일 : 2022.02.16)
내.외벽 : 샌드위치판넬 마감(THK 150mm) 등.
창 호 : 샷시 창호 마감
.

이용상태

제1종 근린생활시설(물류창고 및 사무실 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도
참조.

설비내역

급배수 설비 및 위생설비 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)
2. 일괄매각
3. 목록1,2는 근린생활시설(물류창고 및 사무실 등), 목록 3,4는 도로로 이용
4. 목록1 지상 제시외 컨테이너 1동은 이설이 가능하여 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상토지는 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "범말마을" 내에 위치합니다. 주위는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1 토지는 사다리형, 기호 3, 4 토지는 부정형의 토지로서 인접 토지와 평탄한 상태입니다. 기호 1 토지는 근린생활시설(물류창고)의 부지로 이용 중이며, 기호 3, 4 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 상태

본건의 기호 3 토지 남측으로 폭 약 4미터의 기존 도로와 연계되며, 본건 기호 3, 4 토지를 이용하여 폭 약 3미터 내외의 출입로로 활용하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 1, 3, 4)는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

2.6. 주변 시설

주변 지역은 자연취락과 산업시설이 혼재되어 있어 혐오시설이 특별히 인지되는 바는 없습니다. 물류창고 및 사무실로 이용되는 본건의 성격과 부합하는 주변 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 1,152,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-07-31

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-31

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 주식회사아이조움

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-19

확정일자: 2024-03-25

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 주식회사어스몬

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-10-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액은 약 1,970,930,484원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 1,949,042,390원입니다. 현재 말소기준권리보다 후순위의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 부동산을 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 경기도 남양주시 수동면 입석리는 자연환경과 함께 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 이는 물류 및 창고 시설 운영에 있어 입지적 조건을 제공합니다.

4.2. 업종 적합성

제1종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 물류창고 및 사무실 용도로 활용 중입니다. 주변의 개발 계획 및 지역 특성을 고려할 때, 해당 용도로의 지속적인 활용 또는 개선을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역은 자연취락과 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통편의성

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 무난합니다. 다만, 도심과의 접근성은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 특별조건

본 물건은 재매각으로 진행되며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되었습니다. 이는 이전 입찰에서 유찰된 이유 또는 법원의 신중한 접근을 시사할 수 있으며, 입찰 참여 시 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 개발 시 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 임대차 현황의 불확실성

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 일부 임차인의 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 세부 내역이 미상인 경우가 있습니다. 비록 대항력은 없더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타

제시외 컨테이너 1동은 이설 가능하여 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 시 해당 컨테이너에 대한 별도 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면 입석리에 위치한 근린생활시설(물류창고 및 사무실)로, 재매각 대상입니다. 토지 이용 규제가 다양하고 매수신청보증금이 높은 점은 리스크 요인이지만, 일괄매각 조건으로 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리상으로는 깨끗한 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 용도 적합성: 물류창고 및 사무실로 활용 중이며, 주변 지역 역시 유사 시설이 혼재하여 해당 용도로의 지속적인 활용 및 운영이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 토지 면적: 총 948.00㎡(약 286.77평)의 토지 면적을 확보하고 있어 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,182,703,900원입니다. 재매각 물건이고 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향을 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.