나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71468 [1] 경기도 남양주시 별내면 청학리 443-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리에 소재하는 '별내초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건가지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용중이며 기호(3)~(4)는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '도로등'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4) 공히 북측으로 광대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4) 공히 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(후방지역:500m)(8m위탁구역), 배출시설설치제한지역 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ)~(ㅁ)이 소재하고 있음. (후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조)

공부와의 차이

기호(3)의 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로서(사용승인일:2020.06.08) 외벽 : 치장적벽돌 및 현무암타일마감. 내벽 : 세멘몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어 목재 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1~3층 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)~(ㅁ)이 소재하고 있음. (후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로등'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71468 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내면 청학리 443-8 (도로명 주소: 경기도 남양주시 청학로 89)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 1,395,051,720원

* 토지면적: 327.00㎡ (약 98.92평)

* 건물면적: 333.89㎡ (약 101.00평)

* 건물 제시외면적: 66.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 '별내초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 밀집된 전형적인 주거지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 광대로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(후방지역:500m)(8m위탁구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석을 토대로 판단할 때, 특별히 언급되거나 예상되는 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을11 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2020-09-16 접수)

* 총 등기부채권액: 1,049,235,548원

* 예상 권리 소멸 여부: 말소기준권리보다 늦게 등기되거나 압류된 대부분의 권리(예: 국민건강보험공단 압류, 퍼스트철강 가압류, 구리세무서장 압류, 남양주시 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 및 점유 관계: 현재 임대 및 점유 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린생활시설로서, 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 아파트, 주택, 상가, 공공시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높고, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 업종 적합성: 제2종근린생활시설 용도로 건축되어 있어, 다양한 소매업, 서비스업, 음식점 등 업종 운영이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 남측 인근에 별내초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설 및 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 등기부상 지목은 '대'이나, 현황은 '도로등'으로 이용 중인 부분이 있어 토지 이용 및 향후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 존재: 건축물대장 상의 면적 외에 66.00㎡의 제시외 건물이 소재하고 있습니다. 이는 별도 철거 또는 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

* 임대 및 점유 관계 미확인: 현재 점유하고 있는 임차인의 유무, 보증금 및 월차임 등 구체적인 임대차 내역이 파악되지 않았습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크 요소입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 별내면 청학리의 우수한 주거 환경 속에 위치한 제2종근린생활시설입니다.

* 별내초등학교와 인접한 입지, 편리한 교통 여건은 물건의 가치를 높이는 요소입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리 부담이 적은 편입니다.

* 그러나, 토지 지목과 현황의 차이, 제시외 건물, 그리고 무엇보다 현재 임대 및 점유 현황이 파악되지 않은 점은 본 물건을 고려할 때 반드시 면밀히 조사하고 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변의 풍부한 주거단지를 기반으로 한 꾸준한 상업 시설 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하의 채권들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 비교적 깔끔합니다. (단, 임차인 미확인 사항은 별도 확인 필수)

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 건축 연한이 짧아 즉각적인 대규모 수리 없이 활용이 가능할 것으로 보입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 효율적인 활용 및 관리가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 1,395,051,720원입니다.

* 등기부상의 총 채권액은 1,049,235,548원으로, 이는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 부동산 시세 조사, 명도 비용, 예상 수리비, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 통상적으로 감정가의 70%~90% 사이에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 이는 물건의 개별 특성, 시장 상황, 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.