나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1075 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 기숙사동 10층에스-01015호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ""갈매중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 별내역 및 갈매역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 에스-01015호로서

외벽 : 석재붙임, 페어글라스 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공장(기숙사)임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공장(지식산업센터), 지원시설 및 공장(기숙사) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부 및 현황 공장(기숙사)로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경1075 (1)

1.2. 소재지

경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 기숙사동 10층 에스-01015호

1.3. 토지 면적 및 지분

총 면적 14.58㎡ (약 4.41평)으로, 토지 지분은 14.5843㎡입니다.

1.4. 건물 면적 및 지분

총 면적 35.63㎡ (약 10.78평)으로, 건물 지분은 35.6263㎡입니다.

1.5. 용도

공장 (현황: 기숙사로 사용 중)

1.6. 감정가

263,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 별내역 및 갈매역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 서측으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)에 속하며, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 갑구 2순위 (2022-11-17): 오형기 소유권이전 1번 신탁등기 말소

* 을구 1순위 (2022-11-17): 국민은행 근저당권 264,000,000원 (말소: 인수라고 기재되어 있으나, 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 보이며 인수 보증금은 0원으로 합산되었습니다.)

* 갑구 3순위 (2025-03-24): 국민은행 임의경매 225,314,887원 (말소기준권리)

3.2. 말소기준권리

2025년 3월 24일 접수된 국민은행 임의경매 개시 결정 등기가 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음 (감정평가서상 지상권 개요는 공란으로 기재되어 있습니다).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자(사업자등록일자), 확정일자, 배당신고일자 정보는 미상으로 확인됩니다.

3.5. 인수 가능한 보증금

0원

4. 상권 및 개발 분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 복합적으로 들어서 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 개발 호재

구리갈매공공주택지구 내에 위치하여 향후 지역의 발전 가능성이 높으며, 관련 인프라 확충이 기대됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 갈매중학교가 있으며, 버스정류장 및 별내역, 갈매역이 근거리에 있어 교통이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

지식산업센터와 공동주택이 혼재되어 있어 현대적인 업무 및 주거 환경을 갖춘 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 자산 유동화 물건으로, 일반 물건과는 다른 거래 및 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

6.2. 용도 혼재

공부상 용도는 공장이지만, 현황은 기숙사로 사용 중이며, 건물 전체 용도에는 근린생활시설, 업무시설 등도 포함되어 있어 복합적인 이용 형태를 띱니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 서 은 대항력이 없으나, 보증금 외 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보가 미상으로 확인되어 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 이용 제한

해당 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 여러 토지 이용 관련 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 구리갈매금강펜테리움IX타워 내 기숙사동 10층의 전유부분(공장/기숙사)입니다. 전용면적은 약 10.78평입니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점: 구리갈매공공주택지구 내 위치로 개발 잠재력 보유, 역세권(별내역, 갈매역) 접근성 우수, 주변 업무 및 주거 시설 밀집.

* 단점: 유동화 물건 특성, 용도 혼재, 임차인 정보의 일부 불확실성, 토지 이용 제한 사항 존재.

8. 투자 포인트

* 지역 개발: 구리갈매공공주택지구 개발과 더불어 주변 지역의 인프라 확충 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 복합 용도: 지식산업센터 내 지원시설로서, 인근 업무 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 263,000,000원

* 산정 근거: 본건의 권리 분석상 말소기준권리 하에 대부분의 등기사항이 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 물건의 특수성 및 추가적인 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 시장 가치 평가 자료가 제한적이므로, 감정가를 참고 기준으로 제시합니다.

검색 결과, 구리시 갈매동 552-12번지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.