나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71380 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 98-27 비전파크빌 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""마석역신도브래뉴2차아파트"" 서측 인근에 위치
하는 비전파크빌이며 주변지역은 주로 공동주택으로 형성된 주택지대로서 제반 주거환경은
보통임.

교통상황

동측 인근의 지방도변 버스정류장이 약 5분 거리에 있으며 전철역(경춘선 마석역)이 승용차
로 약 10분 거리에 있으므로 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층중 4층으로서

외벽 : 벽돌 조적쌓기.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시 유리 이중창.
사용승인일 : 2017.06.16

이용상태

도시형생활주택(방 3, 주방, 욕실2, 주방, 테라스 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

유사 세장형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 공동주택부지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 6미터의 도로에 접하며 차량 출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 98-27번지에 위치한 비전파크빌 4층 402호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71380 (1)이며, 감정평가액은 224,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

토지 면적은 42.61㎡(약 12.9평)이며, 건물 면적은 67.44㎡(약 20.4평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 6월 16일이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

건물 내부 이용상태는 도시형생활주택으로 방 3개, 주방, 욕실 2개, 테라스 등으로 구성되어 있습니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "마석역신도브래뉴2차아파트" 서측 인근에 위치한 비전파크빌입니다. 주변 지역은 주로 공동주택으로 형성된 주택지대이며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

동측 인근의 지방도변 버스정류장이 도보 약 5분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 경춘선 마석역까지는 승용차로 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 6미터의 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자 및 경매 구분

채권자는 민OO이며, 본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (접수일자: 2022-08-03, 권리자: 오미례, 권리금액: 90,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소될 권리들입니다.

* 인수되는 권리

을구 8번 주택임차권 (접수일자: 2025-02-26, 권리자: 민재원, 권리금액: 220,000,000원)은 인수되는 권리입니다.

이 임차인은 2022년 6월 10일 전입신고, 2022년 5월 13일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 임차보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 민재원

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-13

* 배당신고일자: 2025-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 상 잔액 인수 조건 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약

등기부 채권 총액은 411,910,116원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (2017-11-30, 김석환)

- 소유권이전 (2022-06-30, 이우람, 매매금액 220,000,000원)

- 근저당권 (2022-08-03, 오미례, 90,000,000원, 말소기준권리)

- 주택임차권 (2025-02-26, 민재원, 220,000,000원, 인수)

- 가압류 (2022-10-12, 서민금융진흥원, 7,639,664원, 말소)

- 가압류 (2022-12-07, 고성훈, 33,117,000원, 말소)

- 가압류 (2023-01-16, 전성구, 61,153,452원, 말소)

- 강제경매 (2025-03-25, 민재원, 220,000,000원, 말소)

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 편의시설

본건은 주로 공동주택 단지로 형성된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (예: 소규모 마트, 병원, 학원 등)

보다 구체적인 상권 분석을 위해서는 인근 상업 지구와의 연계성 및 개발 계획 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접하거나 영향을 받을 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있어 향후 환경 관련 규제 가능성은 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설 정보

본건이 위치한 묵현리는 마석역 인근으로, 경춘선 지하철 이용 및 차량을 통한 수도권 접근이 비교적 용이합니다. 인근에 초등학교, 중학교, 유치원 등이 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. (예: 묵향유치원, 화도초등학교 등)

* 편의시설

단지 인근의 지방도변 버스정류장과 마석역 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주택 유형

본건은 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 신축(2017년 사용승인)되어 현대적인 주거 편의 설비(개별난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 220,000,000원에 대한 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 경매 낙찰 후 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하므로 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 권리 분석 복잡성

강제경매 외 다수의 가압류와 근저당, 그리고 인수되는 임차권이 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석에 신중함이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한

다양한 법규에 따른 지역지구 지정(가축사육제한, 상대보호, 배출시설설치제한, 자연보전권역 등)으로 인해 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 시세 차이

감정가 224,000,000원 대비 제공된 최근 매매 정보(약 11,500만원 ~ 15,460만원)에서 시세 차이가 크게 나타나고 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 비전파크빌 4층 402호는 2017년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 하지만, 220,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰자의 추가적인 재정적 부담으로 이어질 것입니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 격차는 본건의 실제 가치 판단에 있어 복합적인 고려를 필요로 합니다. 따라서 해당 물건은 높은 위험을 감수해야 하는 특수 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 시, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대하기 어려운 구조입니다.

* 만약 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 완화할 수 있다면, 투자 가치를 재검토해 볼 수 있습니다.

* 신축 건물이므로 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 면적당 거래가격을 고려할 때, 본건의 추정 시세는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 판단됩니다.

하지만, 본건은 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서 인수 보증금을 제외하고 산정되는 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가 224,000,000원을 기준으로, 인수되는 임차보증금 220,000,000원을 제외한 잔여 가치는 4,000,000원입니다.

* 여기에 말소기준권리인 근저당 90,000,000원을 고려하면, 이론적인 예상 입찰가는 약 94,000,000원 (4,000,000원 + 90,000,000원)으로 산정할 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 낙찰 후 예상되는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 명도 비용 등)과 현재 시세를 면밀히 비교하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건은 투자 대비 위험이 매우 높으므로, 입찰 시 극도의 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.