나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508457 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 456-625 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""독정이삼거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철1호
선 ""제물포역"" 이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

1997년 2월 1일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건
내 제4층 제403호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(
2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저
소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경508457 (1) 사건의 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508457 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 456-625 4층403호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 68,000,000원

건축년도: 1997년 2월 1일 사용승인

건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 해당 없음

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "독정이삼거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다. 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 제물포역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 토지는 대체로 사다리형의 완경사지이며, 북측과 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리:

* 갑8 강제경매 (접수일자: 2025-03-26)

임차인 현황:

* 임차인: 김명철

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-10-13

* 배당신고일자: 2024-11-29

* 대항력: 있음

등기부 요약:

* 을6 주택임차권 (권리자: 김명철, 권리금액: 32,000,000원, 말소: 인수)

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-10-13

* 본 임차권은 말소기준권리(갑8 강제경매)보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 32,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수하여야 합니다.

종합 권리분석:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권 등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 인수되는 임차보증금 총액은 32,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 미추홀구 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 단독주택과 함께 지역 주민을 위한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다. 지하철역이 근거리에 위치해 있어 접근성은 있으나, 역세권 지역은 아닙니다. 주거환경개선지구로 지정되었던 이력이 있어, 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 다세대, 단독주택 등이 소재하여 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설 이용이 가능합니다. 교통망으로는 차량 진출입이 용이하며, 노선버스 및 지하철 1호선 제물포역을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김명철 씨는 법적으로 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 32,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 명도 및 금전적 위험 요소입니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로, 약 29년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 도로: 본건이 접한 도로는 노폭 약 2미터 내외로 협소하여 차량 통행 및 주차에 불편이 따를 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 사업 완료(2006.12.31)되었으나, 해당 지역의 향후 개발 계획이나 재개발 정비 사업 진행 여부에 따라 건물 가치 및 생활 환경에 변동이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 68,000,000원입니다. 본 건의 핵심 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 32,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 임차인과의 협상이나 인수되는 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 건물 노후화 및 좁은 도로 폭은 단점으로 작용할 수 있으나, 주거환경개선지구 이력은 향후 지역 발전 잠재력을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 최근 매매 사례를 분석하여 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 과거 주거환경개선지구였던 점을 고려할 때, 향후 도시 재생 및 개발을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 안정적 임대 수익 (장기적 관점): 만약 임차인과의 협상 또는 보증금 전액 인수 후, 지역 시세에 맞춰 임대할 경우 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 주변 최근 매매 정보를 분석했습니다.

* 비교 사례 1: 2026년 5월, 38.67㎡, 1991년식, 6,000만원 (인천 외 지역)

* 비교 사례 2: 2026년 5월, 69.25㎡, 2004년식, 11,000만원 (인천 미추홀구 용현동)

* 비교 사례 3: 2026년 5월, 32.76㎡, 1996년식, 6,690만원 (인천 미추홀구 용현동)

분석 결과, 비교 사례 3(32.76㎡, 1996년식, 6,690만원)이 본건과 면적 및 건축년도 면에서 가장 유사합니다. 이 사례의 평당가는 약 204만원/㎡입니다. 본건의 건물 면적(37.56㎡)을 적용하여 환산하면, 본건의 시세는 약 7,662만원 (37.56㎡ * 204만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 감정가는 6,800만원입니다.

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(김명철, 보증금 32,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 추정 시세에서 인수해야 할 임차보증금을 제외하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 시세: 약 7,000만원 ~ 7,700만원

* 인수 보증금: 32,000,000원

이에 따라, 입찰 희망 시점의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 추정 시세를 초과하지 않도록 아래와 같은 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 36,000,000원 ~ 45,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 산술적 추정치이며, 실제 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 관련 사항은 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.