나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71456 [1] 경기도 남양주시 다산동 6029 다산자연앤롯데캐슬 2205동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산중학교"" 서측 인근에 위치하고 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 양호한 상태입니다.

건물의 구조

2017.12.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건 내 2층 205호로서
외벽: 돌붙임 및 몰탈위페인트,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도를 참조하시기 바랍니다)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 정방형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71456 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6029 다산자연앤롯데캐슬 2205동 2층 205호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 878,000,000 원

토지면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적

분양면적: 별도 제공되지 않음

1.4. 특이사항

본 물건은 대항력있는임차인, 중복사건, 유동화물건, 선순위임차권이 존재하는 특수 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택과 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계되며, 차량 출입이 가능합니다.

전철역(8호선 다산역 인근 예상) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

2017년 12월 22일 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 27층 건물 내 2층 205호입니다.

외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인트로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 아파트 단위 세대로 이용 중이며, 승강기, 난방, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 속합니다.

또한 대로3류(폭 25m~30m)와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

토지 형상은 정방형으로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (갑1): 2018-01-09, 경기도시공사

* 소유권이전 (갑2): 2018-03-07, 정은혜 (매매)

* 주택임차권 (을9): 2024-09-11 접수, 권리자 유상필, 보증금 480,000,000원, 매수인이 인수함 (전입 2020-09-07, 확정 2020-08-12)

* 근저당권 (을7): 2021-09-02 접수, 북대구새마을금고, 240,000,000원, 말소 (본건 말소기준권리)

* 근저당권 (을8): 2021-12-03 접수, 하나캐피탈주식회사, 158,400,000원, 말소

* 소유권이전청구권가등기 (갑5): 2024-05-08 접수, 김기민, 매매예약, 말소 - (확인 필요, '-' 표기)

* 가압류 (갑7): 2024-10-08 접수, 이소영, 3,564,000원, 말소

* 임의경매 (갑9): 2025-03-31 접수, 북대구새마을금고, 179,000,000원, 말소 (본건 경매 개시)

* 가압류 (갑10): 2025-04-30 접수, 주식회사한국토지신탁, 100,790,000원, 말소

등기부채권 총액: 982,754,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 유상필

보증금: 480,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-07

확정일자: 2020-08-12

배당신고일자: 2024-09-11

대항력: 있음

주의사항: 임차인 유상필은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 480,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 을7 근저당권 (북대구새마을금고, 2021-09-02 접수)

인수되는 권리: 을9 주택임차권 (유상필, 2024-09-11 접수, 480,000,000원). 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

기타 사항: 갑5 소유권이전청구권가등기(김기민)는 말소 예정 목록에 '-'로 표기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있으므로 추가적인 조사가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인(유상필)이 존재하며, 임차인의 보증금 480,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 전액이 배당 절차에서 변제되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

말소되는 권리들의 총 합계는 약 681,754,000원이며, 여기에 인수되는 임차보증금 480,000,000원을 더하면 총 권리 부담액은 약 1,161,754,000원에 달합니다. 이는 감정가 878,000,000원을 초과하므로, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되기 어려울 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 공동주택 단지와 함께 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. [cite: source data]

다산신도시 내에 위치하여 비교적 발달된 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. [cite: search result 4, 10, 12]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

교육 시설: "다산중학교"가 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교도 접근 가능한 것으로 파악됩니다. [cite: source data, 10]

교통: 전철역(8호선 다산역 인근) 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: source data, 10]

주변 환경: 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 쾌적하고 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유상필(보증금 480,000,000원)의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제받지 못할 경우, 낙찰자는 해당 잔여 보증금을 추가로 인수해야 하므로 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 권리 관계

갑5 소유권이전청구권가등기(김기민)는 말소 예정 목록에 '-'로 표기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 추가 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

또한, 중복사건, 유동화물건, 선순위임차권 등의 특수 물건 정보는 복잡한 권리 관계와 잠재적 문제를 내포하고 있음을 시사합니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 물건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이 있다는 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. [cite: search result 3, 4, 5, 7, 8, 10, 12]

다만, 해당 지역이 제3종일반주거지역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있고, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 있어 산업 시설보다는 주거 및 상업 기능에 집중된 지역으로 판단됩니다. [cite: source data]

7. 투자 포인트

* 다산신도시라는 수도권 신도시 내 신축 아파트로서, 탄탄한 인프라와 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 교육 시설 및 대중교통 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 정확한 권리 분석 및 시장 상황 고려 시, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 다산신도시의 양호한 입지 조건과 신축 아파트라는 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수라는 심각한 위험 요소를 안고 있습니다. 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 상당한 추가 자금 부담을 감수해야 합니다. 또한, 소유권이전청구권가등기의 인수 가능성과 같은 복잡한 권리 관계에 대한 철저한 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 감정가 대비 적절한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하는 원칙을 따르나, 해당 보증금액(480,000,000원)이 매우 높아 낙찰자의 총 부담액에 큰 영향을 미칩니다.

총 권리 부담액(약 1,161,754,000원)이 감정가(878,000,000원)를 초과하는 상황이므로, 경매 낙찰가율은 감정가 대비 상당한 할인이 적용될 것으로 예상됩니다.

* 감정가: 878,000,000 원

* 인수 보증금: 480,000,000 원

* 기본 계산 (감정가 - 인수 보증금): 878,000,000원 - 480,000,000원 = 398,000,000원 (이는 입찰가가 아닌, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 잠재적 기준이며, 실제 총 지불액은 입찰가 + 인수 보증금입니다.)

이 물건의 높은 리스크를 고려하여, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 약 439,000,000원 ~ 526,800,000원 (감정가의 50% ~ 60% 수준)

주의: 이는 분석에 기반한 예상치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 분석 결과, 법원 매각 절차, 그리고 당일 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전에는 반드시 전문가와 상의하시고, 관련 비용(취득세, 명도 비용 등)을 포함하여 총 예상 지출액을 신중하게 계산하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.