나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71335 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 600-3 덕소강변삼익아파트 104동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 '덕소역(경의중앙선)' 남서측 도로월편에 위치함.
본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 도로월편에 ‘덕소역(경의중앙선)’이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서
외벽 : 석재 및 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, W.C, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 전방위로 왕복2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71335 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 600-3 덕소강변삼익아파트 104동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 토지면적: 20.52㎡ (토지지분) (약 6.20평)

* 감정가: 394,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 '덕소역(경의중앙선)' 남서측 도로변에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 북동측 도로변에 '덕소역(경의중앙선)'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류 접합 (국지도로, 보조간선도로)

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 소유권 현황

* 등기부상 소유권 이전 내역 확인됩니다. (이승민 -> 김유진)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김형건 (개명 후 본인 채권으로 강제 경매 신청)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-25

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음)

* 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 채무자 겸 임차인 본인이 경매를 신청한 상황입니다.

* 배당신고일자: 2024-02-20

1.2. 3. 기타 권리 분석

* 삼성카드 가압류 (2024-11-28, 5,117,837원)가 말소기준권리입니다.

* 이후 접수된 가압류 (소상공인시장진흥공단, 신용보증기금) 및 본건 경매 (김형건)는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 387,452,968원

1.2. 4. 인수되는 권리

* 을구 21번 순위 주택임차권 (김형건, 보증금 370,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위이며, "인수"로 기재되어 있습니다.

* 이는 경매 낙찰 후에도 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 시설

* 본건은 아파트단지 내에 위치하며, 주위로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2. 최근 실거래가 분석

* 동일 단지 내 전용면적 59.88㎡ (약 18.11평)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 9일: 4층, 393,000,000원

* 2026년 6월 20일: 6층, 403,000,000원

* 동일 면적의 최근 평균 실거래가는 약 398,000,000원 수준으로, 본건의 감정가(394,000,000원)와 유사한 시세를 형성하고 있습니다.

* 참고로, 전용면적 84.81㎡ (약 25.65평)은 2026년 6월 8일 12층, 545,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 설비

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 외벽: 석재 및 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 샤시 창호

* 내부 이용: 방 3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 주차 정보

* 총 주차 대수: 269대 (지상 12대, 지하 20대)

* 지하 전기차 충전기: 7대

1.4. 3. 단지 정보

* 아파트명: 덕소강변삼익아파트

* 준공 연도: 1996년 4월 16일 (현재 28년차)

* 동수: 9개동

* 세대수: 880세대

* 최고층: 20층

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 인수 보증금

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김형건의 보증금 370,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 본건 경매가 임차인 본인에 의해 신청된 점과 등기부상 '인수' 표기가 존재하여, 신중한 권리 분석과 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.5. 2. 건축물 노후도

* 1996년 준공되어 28년차 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시점 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 3. 지역 제한 사항

* 조례상 가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립제한, 폐기물매립시설 설치제한 등 다수의 도시계획적 제한 지역에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설 여부

* 주위 지역에 직접적으로 노출된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 언급된 각종 제한구역의 존재 가능성은 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경의중앙선 덕소역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 시세 대비 감정가 및 최근 실거래가가 유사한 수준을 형성하고 있어 일반적인 아파트 경매 물건으로서는 양호한 편입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 370,000,000원을 보유하고 있으며, 해당 임차인이 직접 경매를 신청한 특이사항과 등기부상 '인수' 표기가 존재하여, 낙찰 후 보증금 미회수분 인수 위험이 존재합니다.

* 1996년 준공된 아파트로 건물 노후도 역시 감안해야 할 사항입니다.

* 따라서, 보증금 인수 리스크를 면밀히 분석하고, 예상 낙찰가를 보수적으로 산정하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 덕소역 역세권 아파트로서 향후 지속적인 주거 수요 기대.

* 최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 하락 위험이 상대적으로 낮음.

* 임차인 인수 리스크를 감안하여 입찰가를 낮춘다면 시세 차익 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 최신 실거래가 및 감정가를 고려하되, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 반영하여 산정합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가는 약 394,000,000원에서 403,000,000원 수준입니다.

* 임차인 보증금 370,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

* 다만, 본건 경매가 임차인 채권으로 신청된 점을 감안할 때, 낙찰가율이 보증금 수준 이상이라면 임차인 보증금 회수는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 현재 시세 및 감정가를 기반으로 하되, 보증금 인수 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 380,000,000원 ~ 390,000,000원 (상황에 따라 유동적)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.