나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71381 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 중ㆍ소규모 공장, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물 내 1층 알116호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복8차선 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류
(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71381 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알116호 (신주소: 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설-일반음식점)

감정가: 1,160,000,000원

토지면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.55㎡ (약 16.20평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중ㆍ소규모 공장, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물 내 1층 알116호임.

* 교통상황:

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됨.

* 건축물 정보:

본 건물은 (철근)콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 모르타르위 페인팅, 창호는 샷시창호로 마감되었음.

준공일은 2020년 12월 30일이며, 사용승인일은 2023년 3월 13일임.

총 738개의 호실로 구성되어 있으며, 본건은 1층 알116호임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산한강중학교, 다산한강초등학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 05월 29일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권(채권최고액 936,000,000원)임.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권, 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 을2 근저당권 (송선화, 40,000,000원)

* 갑1~7 가압류 (우리카드, 삼성카드, 둔포농협, 충남신보, KB국민카드)

* 갑8 강제경매 (현대카드, 5,501,842원)

* 인수되는 권리:

현재까지 파악된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

다만, 물건명세서 상 '지상권개요' 부분에 대한 기재가 없어 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 현황:

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설:

본건은 아파트단지, 중ㆍ소규모 공장, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치함.

인근에 다산한강중학교, 다산한강초등학교 등이 소재하여 학군 수요도 일부 있을 것으로 보임.

* 상권 특성:

본건이 위치한 다산동 일대는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 신도시 지역으로, 주거단지 배후 수요와 함께 근린생활시설 및 업무시설이 함께 발달하고 있는 지역임.

건축물 용도가 일반음식점으로 되어 있어 관련 업종의 상권 형성이 예상되나, 현재 공실 상태로 공실률이 높을 가능성도 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상되며, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

다산한강중학교, 다산한강초등학교 등 교육시설 접근성이 좋음.

* 주거환경:

주변에 아파트 단지가 많아 기본적인 주거 배후 수요를 확보하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크:

현재 공실 상태이며, 향후 공실 장기화 가능성이 있음.

인근 상권의 경쟁력 및 경기 상황에 따라 공실 위험이 존재함.

* 법적 제한 사항:

다수의 토지이용계획 및 제한사항 존재로, 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약이 있을 수 있음.

특히, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 함.

* 시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 인상 추세 등은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동의 한강프리미어갤러리 내 1층 상가로, 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편임.

주변에 아파트 단지와 학교가 있어 잠재적인 배후 수요가 존재하지만, 현재 공실 상태이며 다수의 법적 제한 사항이 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분임.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 임대차 관계는 미상임.

감정가는 1,160,000,000원으로, 토지 15.68㎡, 건물 53.55㎡에 대한 평가임.

8. 투자 포인트

* 개발 가능성이 있는 신도시 지역: 다산동은 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

* 1층 상가: 1층 상가는 접근성이 뛰어나 일반음식점 등 근린생활시설로서의 활용도가 높음.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,160,000,000원임.

현재 임대차 관계 미상이며, 공실 상태임.

인수되는 보증금은 없음.

건물 및 토지 면적, 현 공실 상태, 상권 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 향후 임대수익률 등을 분석하여 입찰가를 산정해야 하며, 이는 본 보고서에서 제공하기 어려운 항목임.

따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.