나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경706 [1] 경기도 가평군 설악면 창의리 247-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 '창의리마을회관' 남측 근거리에 위치하며,단독주택 및 숙박시설,
건축허가지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사진 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트) 지상2층 건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장 벽돌붙임 마감,
내벽 : 미 상 임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2) : 지하1층은 주차장, 지상1,2층은 단독주택 건부지로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 기본 위생·급배수설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지하1층은 주차장, 지상 1,2층은 단독주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경706 (1) [cite: none]

경매구분: 부동산임의경매 [cite: none]

채권자: 전OOOOOOOOO [cite: none]

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 가평군 설악면 창의리 247-13 [cite: none]

용도: 단독주택 [cite: none]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: none]

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트) 지상2층 [cite: none]

이용상태: 지하1층은 주차장, 지상 1,2층은 단독주택임 [cite: none]

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역 [cite: none]

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 412,726,800원 [cite: none]

토지면적: 260.00㎡ (약 78.66평) [cite: none]

토지지분: 260㎡ (약 78.66평) [cite: none]

건물면적: 140.34㎡ (약 42.45평) [cite: none]

건물지분: 140.34㎡ (약 42.45평) [cite: none]

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 '창의리마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 숙박시설, 건축허가지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다 [cite: none].

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다 [cite: none].

3.3. 도로상태

물건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다 [cite: none].

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 19일 접수된 전주덕진신용협동조합의 근저당권 (을6 / 을1) 입니다 [cite: none].

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다 [cite: none].

4.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(전주덕진신용협동조합), 임의경매(전주덕진신용협동조합), 압류(가평군) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다 [cite: none].

4.4. 임차인 현황

임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다 [cite: none]. 다만, 건물감정평가요항표에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 부동산 시세

주변 지역인 가평군 설악면 창의리의 단독주택 시세는 2024년 11월 13일 창의리 247-4번지 단독주택이 189.67㎡(약 57평)에 2억 8117만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 366만원 수준입니다. 또한, 2021년 준공된 단독주택의 경우, 대지 약 260평에 연면적 36평(117.4m²) 주택이 5억 5천만원에 매매된 사례도 있습니다. 이와 같이 최근 준공된 유사 면적의 단독주택들은 3억 원대에서 5억 원대 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가평군 전체적으로 공공하수처리시설 주변 환경 개선 사업이 추진된 사례가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

대상 물건지 인근에는 마트(설악남한강마트 차량 15분, 농협 하나로마트 설악점 차량 20분), 편의점(차량 3분) 등이 있으며, 설악면 행정복지센터, 설악도서관 등 공공시설도 이용 가능합니다. '창의리마을회관'이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 이용이 용이할 것으로 보입니다 [cite: none].

6.2. 교통 및 접근성

설악 IC가 차량으로 약 6~8분 거리에 위치하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다 [cite: none].

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

대상 물건은 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역 및 수도권정비계획법상 자연보전권역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: none].

7.2. 미확인 권리

권리분석에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다 [cite: none].

7.3. 임대 관계 미상

건물 자체의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 인수되는 임차인이 없더라도 실제 점유 관계 및 공실 여부는 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다 [cite: none].

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근인 2022년에 사용 승인된 신축급 건물입니다 [cite: none]. 토지 약 78.66평, 건물 약 42.45평의 규모이며, 지하 1층은 주차장, 지상 1, 2층은 단독주택으로 활용되어 실제 주거 공간 활용도가 높습니다 [cite: none]. 주변 시세 및 신축 연식 대비 감정가가 적절히 책정되었다고 판단됩니다. 다만, 가축사육제한구역 및 자연보전권역에 해당되는 점, 지상권 등 미확인 권리 가능성, 임대 관계 미상 등은 투자 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축급 단독주택

2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 구조 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다 [cite: none].

9.2. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 이용 계획과 건물 이용 계획을 통합적으로 고려한 투자가 가능합니다 [cite: none].

9.3. 수도권 접근성

설악 IC가 가까워 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하여 실수요자뿐만 아니라 세컨하우스 수요층에게도 매력적인 입지입니다.

9.4. 주변 개발 가능성

계획관리지역으로 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다 [cite: none].

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 412,726,800원입니다 [cite: none]. 주변 유사 물건의 최근 실거래 사례를 고려할 때, 2021년 준공된 유사 면적의 단독주택은 5억 5천만원에 거래된 사례가 있으며, 최근 거래된 창의리 247-4번지 단독주택(189.67㎡)은 2억 8117만원에 거래되었습니다. 본건 물건은 2022년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 2층 건물(지하 1층 주차장)로, 토지 260㎡, 건물 140.34㎡입니다 [cite: none].

주변 시세 및 본건의 상태(신축급, 구조, 면적 등)를 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 거래 사례 중 약 2.8억 원에 거래된 물건의 면적이 본건과 유사하나, 준공 연도 및 건축 형태에서 차이가 있을 수 있습니다.

현 시세 및 투자 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 400,000,000원에서 450,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안한 가격이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태, 주변 시세 변동, 권리 관계 등을 더욱 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.