나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71229 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 142-13 주1동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71229 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 142-13 주1동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2025타경71229 | 소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방리 142-13 주1동 | 감정가: 419,538,800원 | 최저가: 205,574,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

2025타경71229 (1) 사건의 기본 정보를 요약한 내용입니다.

사건번호: 남양주지원 2025타경71229 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방리 142-13 주1동

용도: 단독주택

감정가: 419,538,800원

토지면적: 766.00㎡ (약 231.72평)

건물면적: 128.54㎡ (약 38.88평)

건물 제시외면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

총 건물 실사용면적: 약 165.29㎡ (약 50.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 상세 현황

본건은 2019년 7월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 2층 단독주택입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 양호한 상태로 추정됩니다.

현황은 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수시설 및 기름보일러에 의한 난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됩니다.

미등기 제시외 건물(36.75㎡)이 매각 대상에 포함된 일괄매각 건이며, 이로 인해 법정지상권 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

토지는 남측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 세장형(기호2) 및 부정형(기호3) 토지로서, 주택 부지 및 도로로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 '경기도립노인전문 남양주병원' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전원주택지로서의 환경은 보통 수준입니다.

전반적으로 조용하고 자연 친화적인 입지이며, 남측 하향 완경사 지형으로 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

본건까지 차량 진출·입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

주택 부지(기호2)는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호3)에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지 기호2 및 기호3 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 보전관리지역이나 농림지역 대비 비교적 완화된 건축 및 개발 행위가 가능하여, 향후 토지 활용 및 가치 상승 측면에서 긍정적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 점유 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다.

토지/건물 일괄매각 조건이며, 제시외 건물도 포함되어 있어 권리 관계상 하자 가능성은 낮습니다.

현황은 소유자 가족이 점유하고 있는 것으로 탐문되므로, 낙찰 후 명도 진행이 필수적입니다. 소유자 가족의 경우 명도에 상당한 시간이 소요되거나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

3.2. 특이 사항 및 리스크

주의사항 2에 따라 '목록3은 지분경매'입니다.

주택에 접한 도로(기호3)가 경매 대상이나, 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰자는 기호3 토지의 온전한 소유권을 확보하지 못하고 지분만 취득하게 됩니다.

이는 도로 이용권과 관련하여 향후 다른 지분권자와의 협의 또는 지분 매수 등을 위한 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 핵심적인 리스크입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 환경

본건이 위치한 지역은 전형적인 전원주택 및 자연림 혼재 지역으로, 상업 시설이 발달한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

투자 목적은 주거 및 전원생활에 초점을 맞춰야 하며, 상업적인 수익을 기대하기는 어렵습니다.

4.2. 생활 편의 및 혐오 시설 여부

생활 편의시설은 수동면 중심가로 이동해야 이용할 수 있으며, 차량 이용이 필수적인 입지입니다. 인근에 '경기도립노인전문 남양주병원'이 소재합니다.

**혐오 시설 여부:** 본건 소재지인 수동면 외방리 인근에서는 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 남양주시 일부 지역(양정동)에는 음식물 처리시설, 쓰레기 매립지 등이 존재하며 이와 관련된 주민 지원 기금 문제가 언론에 보도된 바 있으니 참고할 필요가 있습니다. (본건과는 지리적으로 거리가 있음).

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 자연환경이 우수하고 토지 용도(계획관리지역)가 양호한 2019년식 단독주택입니다. 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

다만, 도로 부지(목록3)가 지분 경매 대상이라는 중대한 권리상 리스크가 있으므로, 입찰 전 목록3 토지의 지분 현황 및 도로 사용 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 비교적 신축 주택: 2019년식 철근콘크리트 건물로 건축물의 내구성과 가치가 양호합니다.

2. 토지 용도지역의 우수성: 계획관리지역으로, 개발 행위에 대한 제한이 적어 토지 활용도가 높습니다.

3. 자연 친화적 환경: 전원생활 및 주말주택 용도로서의 가치가 높으며, 주거 환경이 쾌적합니다.

5.3. 잠재적 리스크 최종 요약

1. **도로 지분 경매 리스크:** 목록3 도로 부지가 지분 경매이므로, 도로 이용권 확보를 위한 법적/협의적 노력이 필요하며, 추가적인 지분 매수 비용이 발생할 수 있습니다.

2. **명도 리스크:** 소유자 가족 점유로 명도 저항 가능성이 높습니다. 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. **내부 상태 미확인 리스크:** 점유자 사정으로 내부 확인이 불가했으므로, 실내 인테리어, 설비 상태, 하자 여부에 대한 미확인 리스크를 감수해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계