나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71388 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 777 이안남양주 103동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재‘창현초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 내 제6층 제604호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

아파트(방4, 화장실2, 주방, 거실, 드레스룸, 서재 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현2지구), 경관녹지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터30
0미터의이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71388 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 777 이안남양주 103동 6층604호

용도: 아파트

토지면적: 87.47㎡ (약 26.47평)

토지지분: 43.73705㎡ (약 13.24평)

건물면적: 134.94㎡ (약 40.81평)

건물지분: 67.47105㎡ (약 20.41평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각

주의사항:

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 284,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (상세 내용 없음)

특수물건정보: 지분매각

주택임대차 관련 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ‘창현초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 접하며, 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현2지구)에 속해 있으며, 경관녹지, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터 300미터 이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 법규 및 규제의 적용을 받습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

현재 파악된 주변 정보 및 토지이용계획 상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2013-10-24, 154,000,000원)

* 갑1: 소유권보존 (주식회사지단홀딩스, 2009-10-05)

* 갑3: 소유권이전 (권오건, 2009-10-23)

* 갑4: 소유권이전 (송현진외 1명, 2013-10-24, 매매금 310,000,000원)

* 을4: 근저당 (우리은행, 2013-10-24, 154,000,000원) - 말소기준권리

* 을5: 갑구4번 이창우 지분 전부 근저당 (주식회사현대부동산연구소, 2022-03-31, 130,000,000원) - 말소

* 을6: 갑구4번 이창우 지분 전부 근저당 (주식회사현대부동산연구소, 2023-08-28, 30,000,000원) - 말소

* 갑5: 갑구4번 이창우 지분 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-10-14, 80,000,000원) - 말소

* 갑6: 갑구4번 이창우 지분 가압류 (주식회사아이엠캐피탈, 2025-01-23, 28,333,704원) - 말소

* 갑7: 갑구4번 이창우 지분 가압류 (경기신용보증재단, 2025-02-13, 20,000,000원) - 말소

* 갑8: 갑구4번 이창우 지분 가압류 (웰컴저축은행, 2025-02-21, 32,215,293원) - 말소

* 갑9: 갑구4번 이창우 지분 가압류 (하나캐피탈, 2025-02-27, 10,469,040원) - 말소

* 갑10: 갑구4번 이창우 지분 임의경매 (주식회사현대부동산연구소, 2025-03-25, 113,010,959원) - 말소

등기부채권 총액: 485,018,037원

3.2. 임차인 현황

* 임대 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 임대차 관계 및 보증금, 차임에 대한 정보가 미상인 부분이 있어 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요:'가 명시되어 있으나, 상세한 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 (매매)

* 2026년 3월 9일: 105동, 10층, 84.6112㎡ (약 25.6평) - 370,000,000원

* 2026년 5월 13일: 101동, 15층, 101.2007㎡ (약 30.6평) - 410,000,000원

* 2026년 5월 21일: 10층, 84.6112㎡ (약 25.6평) - 375,000,000원

4.2. 최근 거래 사례 (전월세)

* 2026년 6월 29일: 12층, 84.6112㎡ (약 25.6평) - 보증금 30,000,000원, 월세 0원

* 2026년 6월 19일: 11층, 134.9421㎡ (약 40.8평) - 보증금 40,000,000원, 월세 0원

* 2026년 6월 24일: 7층, 134.0669㎡ (약 40.5평) - 보증금 35,000,000원, 월세 0원

4.3. 시장 가치 평가

제공된 아파트 정보에서 대상 물건과 유사한 면적(134.94㎡)의 최근 거래 사례(2026년 6월 19일)는 40,000,000만원의 보증금(월세 0원)으로 확인됩니다. 이는 해당 면적의 아파트 전체 가치를 약 400,000,000원으로 추정할 수 있습니다. 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 통상 지분 비율이 50%임을 감안할 때, 시장 가치 기준 예상 지분 가치는 약 200,000,000원 수준으로 산정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 16층 아파트이며, 대상 물건은 6층 604호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 바닥난방 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

아파트 내부에는 방 4개, 화장실 2개, 주방, 거실, 드레스룸, 서재 등이 포함된 구조로 이용 중입니다.

5.3. 단지 정보

이안남양주 아파트는 총 7개 동, 388세대로 구성되어 있으며, 2009년 8월 31일 사용승인되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 총 65대의 주차 공간(지상 4대, 지하 14대)과 30대의 전기차 충전기가 지하에 설치되어 있습니다. 최고층은 18층입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 위험

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 공유자가 존재함을 의미하며, 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필요하거나, 공유자 우선매수권 행사, 분할 관련 소송 등 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 경매 물건의 지분 매각은 완전한 소유권 행사에 제약이 따르므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 임대차 정보 불확실성

임차인 현황에서 인수 보증금이 없다고 명시되었으나, 임대차 관계 및 보증금, 차임에 대한 정보가 '미상'인 부분이 존재합니다. 이는 점유 관계, 실제 임대차 내용, 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제 등을 간과할 수 없음을 시사합니다.

6.3. 기타 법적/물리적 위험

감정가(284,000,000원)가 시장 가치 기반의 지분 가치(약 200,000,000원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이로 인해 입찰 시 감정가를 기준으로 고가 낙찰될 위험이 존재합니다. 또한, 등기부 상 말소되는 권리들 외에 기타 인수해야 할 권리가 있는지, 또는 점유 관계 등 물리적 현황에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 이안남양주 아파트의 지분 매각 건입니다. 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준으로 평가되며, 아파트 단지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 단독 소유권 확보가 불가하며, 공유자 간의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 임대차 정보의 미확인 부분과 감정가 대비 시장 가치 분석 시의 괴리 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 아파트 가격 상승 시 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 공유자 간 원만한 합의 또는 지분 취득 후 전체 소유권 확보 시 시세차익 가능성이 있습니다.

* 경매 시장에서 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (시장 가치 대비)

9. 예상 입찰가

감정가는 284,000,000원이나, 유사 면적의 최근 시장 거래가(약 400,000,000원)를 기준으로 했을 때 본건의 지분 가치는 약 200,000,000원으로 추정됩니다. '지분 매각'이라는 중대한 리스크와 권리 분석 상의 불확실성, 그리고 감정가와 시장 가치 간의 괴리를 종합적으로 고려하여, 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 권리관계의 명확성, 공유자 현황, 명도 가능성 등을 면밀히 재확인한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

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