나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71436 [1] 경기도 가평군 설악면 창의리 420-33 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 ""창의리마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 일부 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

기호 2~11 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 9개호로서
외벽: 치장벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

기호 2~11 : 다세대주택으로 이용중임.
(내부구조는 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: 대지권이 미정리된 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 가압류기입등기 촉탁으로 구분건물이 보존등기되어 대지권은 미등기이며, 구분건물에 그 대지권(목록1)의 적정대지지분을 포함하여 일체로 평가 및 매각함
3. 현황조사서상 유치권자 양화석, 박미자가 101호, 102호, 203호, 401호, 402호를 점유하고 유치권행사를 하고 있다고 기재되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71436 (1)

소재지: 경기도 가평군 설악면 창의리 420-33

용도: 다세대주택

감정가: 1,518,000,000원 (15억 1천 8백만원)

토지면적: 632.00㎡ (약 191.23평)

건물면적: 631.08㎡ (약 190.92평) [참고: 건축물대장상 연면적 기준]

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 과천새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 "창의리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 일부 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 총 10개 호실(101호~402호)이 있습니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 자연보전권역에 속합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 토지대장 상 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

- 토지 등기부: 을6 (근저당, 과천새마을금고, 2021-08-17)

- 집합건물 등기부: 갑2 (가압류, 김정숙외 2명, 2024-02-22)

(주의: 일반적으로 하나의 말소기준권리가 적용되나, 본건은 등기부별로 기준권리가 상이할 수 있으므로 최종 확인 필요. 통상적으로 선순위 권리가 말소기준이 됩니다.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 근저당: 과천새마을금고 (1,249,200,000원, 2021-08-17)

- 가압류: 오명상 (112,307,470원, 2022-07-27)

- 가처분: 오명상 (6번 가등기 소유권이전청구권 가처분, 2022-07-27)

- 가압류: 김정숙외 2명 (169,243,549원, 2024-02-22)

- 가압류: 정창규 (38,716,480원, 2024-05-17)

- 가압류: 에코건설산업 (41,050,000원, 2024-05-30)

- 압류: 가평군 (2024-09-26)

- 임의경매: 과천새마을금고 (2025-03-27)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 임차인 현황 (전원 대항력 없음):

- 임차인: 계

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2025-01-06, 배당신고: 2025-04-30, 대항력: 없음

- 임차인: 고

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2024-10-15, 대항력: 없음

- 임차인: 김

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2024-11-06, 확정: 2025-11-06, 배당신고: 2025-04-10, 대항력: 없음

- 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2025-03-18, 대항력: 없음 (현황조사서상 유치권 행사 주장)

- 임차인: 양

보증금: 10,000,000원, 차임: 750,000원, 전입: 2025-04-03, 확정: 2025-06-04, 배당신고: 2025-05-30, 대항력: 없음 (현황조사서상 유치권 행사 주장)

- 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2024-07-10, 대항력: 없음

- 임차인: 이

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2024-07-10, 확정: 2024-08-08, 배당신고: 2025-06-20, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경기도 가평군 설악면 창의리는 주로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 또는 전원 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 자연 환경(산, 계곡 등)은 관광 및 여가 활동에 유리할 수 있으나, 이는 부동산 가치에 직접적인 상업적 영향을 미치기보다는 지역의 전반적인 거주 만족도에 기여하는 요소로 볼 수 있습니다.

* 10개 호실 규모의 다세대주택이 밀집된 지역의 경우, 지역 내에서의 주거 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

1.4. 생활정보

* 주위환경: "창의리마을회관" 인근으로, 지역 커뮤니티 시설과의 접근성이 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 광역 교통망과의 연계는 다소 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

* 자연환경: 가평 지역은 수려한 자연 경관으로 알려져 있어 쾌적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 현황조사서 상 유치권자(양화석, 박미자)가 일부 호실(101, 102, 203, 401, 402호)을 점유하며 유치권 행사를 주장하고 있습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 법원에서 판단해야 하므로, 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 대지권 미등기: 구분건물 보존등기는 되어 있으나, 이에 대한 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유자가 해당 토지에 대한 정당한 권리를 보유하고 있지 않음을 의미하며, 추후 대지권 등기 절차를 별도로 진행해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 다수의 권리 관계: 말소기준권리 외 다수의 가압류, 가처분, 압류 등이 존재하며, 이들 권리가 매각으로 소멸되더라도 권리 분석 및 등기부 확인에 신중을 기해야 합니다.

* 정보의 불확실성: 임대 관계 미상, 유치권 성립 여부 불분명 등 일부 정보가 불명확하므로, 철저한 현장 조사 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

* 주변 시세 대비 감정가: 감정가 15억 1천 8백만원이 주변 시세와 비교하여 적정한 수준인지 면밀한 검토가 필요하며, 리스크를 감안한 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 가평군 설악면 소재의 4층 다세대주택으로, 632㎡의 토지 위에 총면적 631.08㎡ 규모의 건물(10개 호실)이 건축되어 있습니다.

* 주변 환경은 보통 수준의 주거 지역이며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 그러나 본 물건은 유치권 신고와 대지권 미등기라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권의 경우, 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰자가 인수할 경우 상당한 재산적 손실 및 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

* 대지권 미등기 문제 또한 소유권의 완전한 확보에 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 따라서 해당 물건은 잠재적 가치보다는 명확한 위험 요소를 우선적으로 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 632㎡의 토지는 향후 개발 가능성(재건축, 증축 등)을 시사할 수 있습니다.

* 철근콘크리트 구조: 견고한 건축 구조로 건물의 내구성이 높습니다.

* 가평 지역의 자연 친화적 환경: 관광지로도 알려진 가평 지역의 쾌적한 환경은 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 10개 호실 구성: 개별 호실 분할 매각이나 임대 수익 창출 등 다양한 투자 전략을 구사할 수 있는 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

- 본 물건의 감정가는 1,518,000,000원입니다.

- 현재 제공된 정보 내에서는 주변 부동산 시세에 대한 직접적인 분석 자료가 부족합니다. 경기도 가평군 설악면 일대의 유사 다세대주택 실거래가, 현재 임대 및 매매 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

- 건물은 총 10개 호실로 구성되어 있으며, 각 호실의 전용 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

- 건축물대장상 전체 연면적은 631.08㎡(약 190.92평), 토지 면적은 632㎡(약 191.23평)입니다.

- 주변 유사 물건의 평당 매매 가격을 파악하여 본 물건의 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 리스크 요인 반영:

- 유치권 (성립 여부 불분명): 낙찰자가 인수 시 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 대지권 미등기: 소유권 확보를 위한 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

- 기타 다수의 권리 관계: 법적 검토 및 절차 진행에 따른 부담이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

- 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 및 리스크 해소 비용을 산정하기 어려워 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

- 본 물건은 유치권 및 대지권 미등기 등 중대한 리스크를 동반하므로, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 보수적인 접근이 필요합니다.

- 통상 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 결정되기도 하지만, 본 건은 해당 범위보다 더 낮은 수준에서 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

- 낙찰자는 유치권의 성립 여부를 파악하고, 대지권 미등기 문제를 해결하기 위한 법률적, 행정적 절차를 감수해야 합니다.

- 따라서, 정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사, 유치권 관련 법적 검토, 대지권 미등기 문제 해결 가능성 및 비용 추산 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

- 현재 단계에서는 감정가(15억 1천 8백만원)를 기준으로, 리스크 요인을 충분히 할인한 가격으로 접근할 필요가 있으며, 구체적인 금액은 추가적인 심층 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 혐오시설 조사:

- 본 보고서 작성 시점 기준으로, "경기도 가평군 설악면 창의리 420-33" 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당, 축사 등) 존재 여부를 직접적으로 파악하지는 못했습니다. 해당 정보는 지도 서비스 및 현장 답사를 통해 별도로 확인해야 합니다.

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