나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경973 [1] 경기도 구리시 인창동 691 원일가대라곡아파트 201동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경973 [1] 경기도 구리시 인창동 691 원일가대라곡아파트 201동 15층1504호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경973
• 주소: 경기도 구리시 인창동 691 원일가대라곡아파트 201동 15층1504호
• 감정가: 819,000,000원
• 최저가: 573,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

남양주지원 경매6계 2025타경973 | 소재지: 경기도 구리시 인창동 691 원일가대라곡아파트 201동 15층1504호 | 감정가: 819,000,000원 | 최저가: 573,300,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 경기도 구리시 인창동 소재 원일가대라곡아파트 201동 15층 1504호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경973 (1)이며, 감정가는 819,000,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

특이사항으로 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 채권 관계에 대한 명확한 확인과 빠른 권리 관계 정리 가능성이 예상됩니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적 (대지권): 51.68㎡ (약 15.64평)

건물 면적 (전용 면적): 84.56㎡ (약 25.58평)

(추정 분양 면적: 약 110.5㎡, 약 33.42평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 17층 건물 중 15층입니다.

사용승인일은 2005.03.31.로, 연식은 약 20년 차이며, 아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 주변 환경

본 물건은 경의중앙선 '동구릉역' 북동측 인근에 위치한 초역세권 아파트입니다.

본건까지 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(동구릉역)이 소재하여 대중교통 이용에 매우 편리합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 주거 환경은 양호한 편입니다.

단지 내외로 조경 시설 및 피트니스센터 등의 주민 편의 시설이 갖춰져 있으며, 건물이 남향 및 동향으로 배치되어 일조량과 전망이 확보된 구조로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역(인창2지구)으로 지정되어 있습니다.

특히 '역사문화환경보존지역(동구릉)'에 포함되어 있어, 향후 건축 행위(재건축/리모델링) 시 규제가 적용될 수 있는 점은 투자 시 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 '부동산 임의경매'이며, 채권자는 유동화 회사로 확인됩니다.

'유동화물건'이라는 특이사항은 일반 근저당권 채권자와 달리, 해당 채권을 전문적으로 관리/회수하는 기관이 채권자임을 의미합니다. 이는 사건 진행의 명료성과 속도에 영향을 줄 수 있습니다.

3.2. 채무/채권 관계

소유자: 양OO, 채무자: 김OO, 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소유자와 채무자가 다르므로, 해당 물건은 '제3자 담보 제공' 물건일 가능성이 높습니다. 이는 경매 진행 절차상 특별한 리스크를 유발하지 않으나, 현장 조사 시 점유 관계 및 임차인 유무(특히 대항력 있는 임차인)를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 편의 시설

단지 주변으로 롯데마트, 롯데아울렛 등의 대형 쇼핑몰 상권이 매우 가깝게 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국 등 다양한 편의 시설이 밀집해 있어 실생활에 매우 편리합니다.

4.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

특히 본 물건은 '상대보호구역(건영유치원)'에 접하고 있어 교육 환경 위생 정화 구역에 대한 관련 법규를 준수해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 및 환경

검색된 정보에 따르면 주변에 유해 시설이 없어 아이를 키우기에도 좋은 환경이라는 평가가 있습니다.

다만, 구리농수산물시장이 인근에 있어 해당 시설의 이전 관련 논란이 있으나, 실질적인 이전은 어려울 수 있다는 의견도 존재합니다. 이는 잠재적 환경 변화 요소로 고려되어야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

1) 역사문화환경보존지역: '동구릉'의 역사문화환경보존지역 규제로 인해 재건축/리모델링 등 장기적인 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

2) 임대관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 임대 관계를 조사하지 못했으므로, 매각 이후 명도 리스크를 최소화하기 위해 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

3) 유동화 물건: 채권자의 빠른 채권 회수 의지로 인해 일반 경매보다 빠르게 진행될 수 있으므로, 입찰 준비에 신속함이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

1) 초역세권 입지: 동구릉역 도보 3분 거리 이내의 초역세권 아파트로, 서울 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

2) 대단위 생활 인프라: 롯데마트, 롯데아울렛, 다양한 근린생활시설 등의 대규모 상권을 편리하게 이용 가능합니다.

3) 중소형 평형 및 양호한 연식: 실수요층이 두터운 전용 84㎡(구 33평형대)이며, 2005년 준공으로 비교적 양호한 주거 상태를 유지하고 있습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 구리시 인창동 내에서 교통 및 생활 편의성이 우수한 아파트입니다. 초역세권 입지와 인근 대형 상권의 시너지는 실수요자에게 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 역사문화환경보존지역 규제와 미확인된 임대차 관계는 권리 분석 및 명도 전략 수립 시 주요 고려 사항이 됩니다.

경쟁이 치열할 수 있는 입지이므로, 철저한 시세 및 예상 낙찰가 분석을 통해 리스크를 상쇄할 수 있는 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

6. 컨설팅 제언

매각 절차 진행에 앞서, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최우선으로 확인하고, 소유자 및 채무자가 다른 경우 그 관계를 명확히 파악하여 명도 전략을 수립해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계