나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1303 [1] 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 ""교문초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 ""구리역(8호선,경의중앙선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 8층 804호로서,
(사용승인일: 2020.02.07)

외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지도배, 일부 타일 등 마감
창호: 샤시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 사용중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전 및 화재 탐지, 경보설비, 도시가스 및 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 중점경관관리구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘로 일대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경1303 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 6.67㎡ (약 2.02평)

토지 지분: 6.674099999999999㎡ (약 2.02평)

건물면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

건물 지분: 42.01㎡ (약 12.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2020년 2월 7일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "구리역(8호선, 경의중앙선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는 본건 토지 남측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권보존은 주식회사에스엔지산업이며, 이후 소유권이 김지연에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 울산세무서장의 압류(2023-04-04)이며, 서울특별시의 압류(2024-01-31)도 존재하나 말소될 예정입니다.

* 본건 경매는 채권자 김효영(을4, 주택임차권)이 신청한 강제경매(2025-04-15)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김효영 (마스킹: 김 )

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 25일

* 확정일자: 2021년 5월 11일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 6월 26일

* 비고: 한국토지주택공사로부터 임차인 김효영이 작성한 '전세사기 피해주택 우선매수권 양도동의서(2025. 9. 18.자)'가 제출되어 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 주택임차권이 존재합니다.

임차인 김효영은 전입일자(2021.05.25)와 확정일자(2021.05.11)상 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 267,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 구리시 교문동 일대는 다양한 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

오피스텔과 근린생활시설이 복합된 건물로, 지역 내에서 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: "교문초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 교통 허브: "구리역"(8호선, 경의중앙선) 이용이 가능하여 광역 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2020년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 내부 시설이 현대적입니다.

주변에 상업 시설이 발달하여 주거 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통 접근성

구리역을 통해 서울 지하철 8호선 및 경의중앙선을 이용할 수 있어 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근 또한 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 김효영의 보증금 267,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

총 실질 취득가가 상승할 수 있으므로, 배당 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 전세사기 피해주택 관련

한국토지주택공사로부터 임차인 김효영이 작성한 '전세사기 피해주택 우선매수권 양도동의서'가 제출되어 있어, 관련 법적 절차 및 추가적인 리스크를 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 건축물 관련 제한

토지이용계획상 일반상업지역 내 일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한, 방화지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 신축 오피스텔로, 구리역 역세권이라는 장점과 함께 주변 편의 시설이 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 전세사기 피해주택 관련 특수 사항은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 이해와 함께, 보증금 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 사용 승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 구리역(8호선, 경의중앙선) 이용이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의 시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 안정적인 건축물입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건의 전용면적(42.01㎡)과 유사한 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 11일: 39.4㎡, 18,000만원 (중개거래)

* 2026년 6월 23일: 41.21㎡, 25,000만원 (직거래)

* 2026년 6월 15일: 31.39㎡, 18,250만원 (중개거래)

가장 유사한 면적(41.21㎡)의 직거래 사례가 25,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 278,000,000원이나, 최근 실거래가 최고가(250,000,000원)와 비교 시 다소 높은 수준입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 건은 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 267,000,000원이 존재합니다.

만약 본건 경매가 유찰되어 낙찰가가 267,000,000원보다 낮을 경우, 낙찰가는 보증금의 미회수분만큼 추가로 부담하게 됩니다.

따라서, 총 실질 취득가(낙찰가 + 인수 보증금 중 미회수분)가 주변 시세(약 250,000,000원)를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

현 시세(약 250,000,000원)와 인수해야 할 보증금(267,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본건은 투자 위험이 높은 물건으로 판단됩니다.

인수 보증금 부담이 시세와 유사하거나 더 높은 점을 감안하여, 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 보증금 인수 위험을 감안한 보수적인 접근이며, 최악의 경우 총 실질 부담액이 267,000,000원을 초과할 수 있음을 유념해야 합니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 인터넷 검색 결과, 본건 소재지인 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.