나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71276 [1] 경기도 가평군 가평읍 복장리 143-3 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71276 [1] 경기도 가평군 가평읍 복장리 143-3 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경71276
• 주소: 경기도 가평군 가평읍 복장리 143-3
• 용도: 근린주택

남양주지원 경매6계 2025타경71276 | 소재지: 경기도 가평군 가평읍 복장리 143-3 | 감정가: 426,282,110원 | 최저가: 298,397,000원 | 용도: 근린주택

1. 남양주지원 2025타경71276 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 기본 정보

사건번호 : 남양주지원 2025타경71276 (1)

소재지 : 경기도 가평군 가평읍 복장리 143-3

용도 : 주/상용건물

감정가 : 426,282,110원

토지면적 : 483.00㎡ (약 146.1평)

토지 제시외면적 : 0.00㎡

건물면적 : 184.11㎡ (약 55.7평)

건물 제시외면적 : 141.90㎡

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 김OO

특이사항 : 법정지상권

주의사항 : 1. 일괄매각. 제시외 수목 및 건물 포함. 2. 지상에 소재하는 권원미상의 이동가능한 제시외 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외.

* 입지조건

대상 물건은 경기도 가평군 가평읍 복장리 소재 '복장리 마을회관'에서 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용 건물, 전원주택, 농경지, 펜션 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 동측 약 8미터, 남측 약 3미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 가장 큰 특징이자 주의사항은 '법정지상권'이 등기부에 언급되어 있다는 점입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용권을 주장할 수 없으며, 지료(땅 사용료)를 받을 수 있으나 건물 철거를 요구하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건의 낙찰자는 법정지상권의 구체적인 성립 여부와 그로 인한 토지 활용의 제약을 면밀히 검토해야 합니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 제시외 수목 및 건물이 포함되나 권원 없는 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.

* 상권분석

물건지 인근은 주상용 건물, 전원주택, 농경지, 펜션 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 소매점(제1종근린생활시설) 및 단독주택 용도로 이용 중입니다. 이는 국지적인 생활 상권을 형성하고 있으며, 관광지 인근의 특성상 펜션 및 관광객을 대상으로 한 상업 활동도 일부 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 개발 잠재력보다는 지역 특성에 맞는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 생활정보

교통은 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 복장리 마을회관이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 전원주택, 농경지, 펜션 등이 어우러져 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 낙찰자는 건물 철거에 제약을 받게 되며, 이는 토지 가치 하락 및 활용의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 가축사육제한구역, 접도구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발이나 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다. 건물 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점) 및 단독주택이나, 임대관계는 미상으로 추후 명도 과정에서 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 주변에 폐건물(건축 중단된 건물 등)이 존재한다는 점도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 주/상용 건물이 포함된 토지입니다. 편리한 교통 및 주위 환경 등 입지적 장점도 있으나, '법정지상권'이라는 중대한 권리상의 문제가 잠재해 있어 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상의 각종 제한사항 역시 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 권리관계를 명확히 파악하고, 법정지상권으로 인한 제약 범위 내에서 활용 가능성을 면밀히 분석한 후에 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

* 투자 포인트

법정지상권이 성립하더라도, 건물 자체의 가치와 함께 토지 사용에 대한 지료 수취라는 수익원을 고려할 수 있습니다. 또한, 가평 지역의 자연환경과 관광지 접근성을 바탕으로 펜션, 전원주택단지 개발 등 장기적인 지역 발전 가능성을 염두에 둔다면, 저평가된 가치를 발굴할 기회가 될 수도 있습니다. 다만, 이러한 투자 포인트는 법정지상권의 명확한 분석과 해결 방안 모색이 선행될 때 의미가 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계