나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71292 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 108동 32층 3203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재한 ‘남양주두산위브트레지움’ 아파트 내 단위호로서, 인근은 아파트단지 및 근린상가, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상33층 건물 내 32층 3203호로,
외벽: 페인팅 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 서측, 북측 등으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(묵현5지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71292 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 108동 32층 3203호

용도: 아파트

감정가: 331,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

토지지분: 35.7852㎡ (약 10.83평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9722㎡ (약 18.14평)

분양면적 (추정): 약 85.6㎡ (약 25.9평) - 건물(108동) 평균 면적 기준 추정

1.3. 권리 현황 요약

대항력 있는 임차인 존재 (김보미, 보증금 315,000,000원)

선순위 임차권 존재 (김보미, 2021년 7월 22일 전입, 2021년 6월 4일 확정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 임차권 (김보미) - 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재한 '남양주두산위브트레지움' 아파트 단지 내 108동 3203호입니다. 인근은 아파트 단지와 근린상가, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 또한, 단지 주변 버스 정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 무난하다고 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(묵현5지구)에 해당합니다. 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 관련 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

* 임차인: 김보미 (주택도시보증공사)

- 보증금: 315,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-07-22

- 확정일자: 2021-06-04

- 대항력: 있음

- 비고: 배당신고일자 2023-07-06. 매각으로 인해 말소되지 않는 선순위 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 노희준

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-11-10

- 대항력: 없음

- 비고: 말소 대상 임차인으로 보입니다.

3.2. 등기부 분석 (권리 순위 및 말소 기준)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 4월 5일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(62,400,000원)입니다. 이 근저당권보다 앞선 권리인 김보미 씨의 주택임차권(2023년 7월 6일 을구 6번 등기, 315,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다. 소유권보존 등기, 남양주시 및 국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 6번 주택임차권(임대차보증금 315,000,000원, 전입일 2021. 7. 22., 확정일자 2021. 6. 4.)은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 단지 주변으로 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 해당 지역은 주거 기능이 중심이 되는 주거 지역으로 분류됩니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대형마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다. (별도 확인 필요)

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치해 있어 자녀들의 교육 환경은 무난할 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주변 시설

검색 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 대부분의 주변 환경은 주거 단지, 공원, 상업 시설 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김보미 씨의 보증금 315,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 곧 매수인의 실질적인 투자 비용 증가를 의미합니다.

6.2. 기타 권리 관계

인수되는 임차권 외에는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용계획에 명시된 다양한 규제(준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)는 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주시 화도읍에 위치한 신축 아파트로, 단지 내 위치 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 3억 1천 5백만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 투자 결정 시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 환경

신축 아파트 단지 내 위치하여 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 교통망 개선 및 상권 발달 가능성이 있습니다.

8.2. 향후 가치 상승 요인

지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 잠재적인 가치 상승 요인을 고려해볼 수 있습니다. (추가적인 개발 호재 확인 필요)

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 인수 보증금 제외 산정

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 합니다.

감정가: 331,000,000원

인수 보증금: 315,000,000원

이론적 최소 입찰가: 331,000,000원 - 315,000,000원 = 16,000,000원

9.2. 실질적 투자 고려 사항

상기 16,000,000원은 이론적인 산정이며, 실제로는 매수인이 보증금 315,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우 이를 인수해야 하므로, 입찰가는 최소한 인수 보증금 이상으로 산정되어야 합니다. 따라서, 본 물건의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 해당 금액을 고려하여 산정해야 하며, 주변 시세, 명도 비용, 수리비, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.