나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71417 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 119-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 ""진건고등학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 창고 등이 밀집된 소규모공장지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 1~ 3은 일단지로 공업용 건부지로서 부정형의 토지임.
본건 기호 4는 본건 1~3의 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 4 이용 남측으로 폭 약 3미터의 현황도로(타인소유)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5 : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로서,
내,외벽 : 판넬붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

기호 6 : 경량철골구조 단열복합판넬지붕 단층 공장으로서,
내,외벽 : 판넬붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 5,6 공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

기호 5 부속건물 1층 화장실(경량철골조 샌드위치판넬지붕 1.8㎡) 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 5.의 부속건물 1층 화장실(경량철골조 샌드위치판넬지붕 1.8㎡)은 멸실 상태
3. 목록 1~3.은 일단지의 공업용 건부지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 119-2 소재 공장으로, 남양주지원 2025타경71417 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 1,190,762,840원이며, 토지면적은 757.00㎡ (약 229평), 건물면적은 272.00㎡ (약 82평)입니다.

건물 제시외면적은 432.00㎡이며, 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 경매의 채권자는 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보이며, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다.

목록 5.의 부속건물 1층 화장실(1.8㎡)은 멸실 상태이며, 목록 1~3.은 일단지의 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건고등학교" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 공장, 창고 등이 밀집된 소규모 공장지대를 형성하고 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 기호 1~3은 일단지의 공업용 건부지로서 부정형의 토지이며, 기호 4는 현황도로로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 폭 약 3미터의 현황도로(타인 소유)에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 등기부 요약:

토지 등기부 채권 총액은 1,876,310,683원이며, 건물 등기부 채권 총액은 1,872,740,263원입니다.

소유권 이전은 손광희 (2015-02-04), 주식회사태성산업개발 (2019-09-05) 순으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 을14 (중소기업은행 근저당, 2019-09-05 접수)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

주요 말소된 권리로는 중소기업은행 근저당 (총 888,000,000원), 박철진 근저당 (70,000,000원), 김종기 근저당 (54,000,000원) 등이 있으며, 다수의 가압류 및 압류도 말소되었습니다.

본건 임의경매 개시 결정 채권자는 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사로, 2025년 3월 26일 885,009,443원의 근저당에 기하여 경매를 신청하였습니다.

* 인수되는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로만 표기되어 있습니다. 이에 대한 정확한 권리 내용 확인이 필요합니다.

임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 임대관계 미상인 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남양주시 진건읍 용정리 일대는 공장 및 창고 시설이 밀집된 소규모 공업지역입니다.

교통 환경은 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 현황상 공업용 건부지로 활용되고 있으며, 일부 현황도로로 사용되는 토지(타인 소유)가 포함된 점은 향후 토지 이용 및 분쟁 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역 및 성장관리구역(산업형)에 해당하여, 관련 법규 내에서의 개발 및 이용이 가능합니다. 그러나 토지거래허가구역으로 지정된 점은 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

5. 생활정보

본 물건은 "진건고등학교" 인근에 위치하며, 주변은 공장 및 산업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설, 편의 시설, 주거 단지 등 생활 편의 인프라에 대한 접근성은 상대적으로 낮은 편으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황도로 문제: 본건 토지 일부(기호 4)가 현황도로로 이용되고 있으며, 남측으로 인접한 폭 약 3미터의 도로가 타인 소유이므로, 해당 도로에 대한 소유권 및 통행권 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 멸실된 제시외 건물: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물 중 1층 화장실(1.8㎡)이 멸실 상태로 확인되어, 해당 부분에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 복잡한 채권 관계: 유동화 물건이며 공동담보로 설정된 점, 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 채권 구조의 복잡성과 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 시사합니다.

* 건축물 용도 혼재 가능성: 건물(5, 6)의 `etcPurps`는 '공장'으로 명시되어 있으나, `mainPurpsCdNm`은 '제2종근린생활시설'로 기재된 점으로 보아, 실제 이용 용도와 공부상 등재 내용 간의 차이 또는 복합적인 용도로 활용되었을 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 취득 후 관할 시군구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 공장 용지의 경매 물건입니다. 소규모 공장지대 내에 자리하고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

감정가는 약 11억 9천만원 수준이나, 등기부상 채무 총액이 이를 초과하고 다수의 가압류 및 압류가 설정된 점, 유동화 물건이라는 특수성은 본건의 권리 관계를 복잡하게 만듭니다.

현황도로의 타인 소유 여부, 멸실된 제시외 건물의 존재, 임대 관계 미상 등의 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 취득 전에 철저한 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악되지만, 임대 관계가 미상인 점은 반드시 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 공장지대 내 위치: 주변 산업 활동과의 연계성을 통해 향후 활용 가치 증대 기대.

* 성장관리구역 지정: 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성.

* 잠재적 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계와 다수의 채권 설정으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회.

* 넓은 토지 면적: 757㎡ (약 229평)의 토지 면적은 향후 건물 증축 또는 재건축 등 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,190,762,840원입니다.

등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하고, 다수의 채권이 복잡하게 설정되어 있으며, 현황도로, 멸실 건물 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 유찰 가능성도 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건은 물건의 특성을 고려하여 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 입찰가는 철저한 권리 분석, 현장 조사(임장), 주변 시세 조사, 명도 비용, 잔금 마련 계획, 수리 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현 시점에서는 감정가의 70% 수준인 약 8억 3천만원에서 80% 수준인 약 9억 5천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 주의사항: 본 물건은 임차인 인수 보증금이 없으나, 임대관계 미상인 점이 있으므로, 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.