나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71478 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 621-6 주건축물제1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 『어람초등학교』 북서측에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 순수 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크패널지붕 지상 5층 건 중 제4층 제402호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

다세대(안방, 방2, 거실, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 그 상태가 양호한 폭5m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31)(오남4지구), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71478 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 621-6 주건축물제1동 4층402호

건물명칭(통칭): 삼왕하이츠 제501동 (현황)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 징크패널지붕, 지상 5층 건물 중 제4층 제402호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 07월 19일입니다.

토지는 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중인 사다리형 토지이며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시입니다.

기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적(매각지분): 40.78㎡ (약 12.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(매각지분): 59.19㎡ (약 17.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 대지권 토지면적: 323㎡ (약 97.71평)

건축물대장상 연면적: 549.06㎡ (약 166.07평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 『어람초등학교』 북서측에 위치하며, 주변 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31)(오남4지구), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리로는 2022년 09월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)가 해당됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건의 가장 중요한 권리관계는 을구 1번의 주택임차권입니다.

해당 임차권은 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 권리를 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이종열)

보증금: 189,000,000원

차임: 0원 (전세 계약으로 추정)

전입일자: 2021년 05월 20일

확정일자: 2021년 05월 03일

배당신고일자: 2023년 06월 20일

대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위로 추정)

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 189,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 권리분석 종합

등기부상 채권총액은 199,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 189,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 입찰 시 인수되는 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 '삼왕하이츠(621-3)' 단지 내 유사 면적(54.53㎡)의 다세대주택이 2026년 2월 169,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,098,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(59.19㎡)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 183,350,000원 수준으로 추정됩니다. 본건이 속한 오남읍 오남리 지역은 공동주택 공급이 이루어지고 있는 지역으로, 상권은 주거지를 중심으로 한 근린생활시설이 발달하고 있는 양상입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 어람초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거지 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인의 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 경매 낙찰가에서 임차인에게 전액 배당되지 않으면, 매수인의 총 매입 비용이 증가합니다.

* 지역적 특성: '순수 농촌지대'라는 설명과 같이, 도시 지역에 비해 인프라 접근성이나 발전 속도가 더딜 수 있습니다.

* 토지이용계획: 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 다세대주택으로, 상대적으로 최신 건축물(2019년 사용승인)에 해당합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있으나, 189,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 전부 회수가 가능한지 여부를 면밀히 파악하고, 매수인의 총 부담액이 실거래가 수준을 초과하지 않도록 입찰가 산정에 각별한 주의를 기울여야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 인근 시세 비교: 유사 건물(삼왕하이츠)의 최근 거래가(169,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역 지정: 오남4지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이나, 유사 물건의 최근 거래가(약 183,350,000원) 및 인수해야 하는 임차인의 보증금(189,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

총 매수 부담액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시세인 약 183,350,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이를 감안하여, 임차인의 보증금 회수 여부 및 배당 순위에 따라 입찰가가 달라질 수 있으나, 현 시세 및 인수 부담을 고려한 합리적인 입찰 희망가 범위를 130,000,000원 ~ 150,000,000원 으로 제시합니다.

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 배당 예상액 등을 추가로 면밀히 분석한 후 결정하시는 것을 권장합니다. 특히, 임차인의 보증금이 낙찰가에서 충분히 배당될 수 없다면, 실제 총 매입 비용은 예상보다 훨씬 높아질 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.