나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71290 [1] 경기도 남양주시 별내동 1007-4 리치안위버오피스텔 13층1315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별내역"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 남측 인근에 ""별내역""이 소재하고 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재한 등 제반 대중교통상황은 편리한 상태임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기설비, 화재탐지설비, 무인택배함 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 남양주지원 2025타경71290 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1007-4 리치안위버오피스텔 13층1315호

용도: 오피스텔

감정가: 91,000,000원

토지면적: 4.31㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.311㎡ (약 1.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.95㎡ (약 7.25평)

건물지분: 21.95㎡ (약 7.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권

건축년도: 2016년

총 층수: 19층

해당 층수: 13층

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 원활하며, 남측 인근에 지하철 8호선 및 경춘선 환승역인 별내역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설로 되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 소로1류 및 중로2류에 접해 있습니다.

주변 시설:

* 별내역 (지하철 8호선, 경춘선)

* 다수의 근린생활시설 및 상업 시설

* 주거 단지

혐오시설:

* 주변 반경 내 혐오시설 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 권효진: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-11-19, 확정일자 2021-10-20, 대항력 있음.

* 상기 임차인의 이름은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다 (권 ).

* 등기부등본 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (권효진, 100,000,000원) - 인수 대상

* 갑구 9번: 강제경매 (권효진, 109,931,780원) - 말소기준권리 (매각으로 소멸)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 임차권등기 (임대차보증금 100,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 권리분석 종합:

* 말소기준권리(갑구 9번 강제경매)보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(권효진)은 대항력이 있어, 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 100,000,000원 (전액 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 별내동 1007-4번지 일대는 별내역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

오피스텔 자체의 용도와 함께 제2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 다양한 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 임대차 현황 및 공실률 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

* 오피스텔, 상가, 주택이 혼재된 지역으로 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 19층 건물로, 본건은 13층에 위치하고 있습니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 무인택배함 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설:

* 별내역 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 상업 지역에 다양한 식당 및 카페 등이 밀집해 있습니다.

* 교통:

* 별내역을 통한 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 원활한 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차보증금 인수:

* 가장 큰 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 권효진 씨의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 그대로 인수해야 합니다. 이는 총 인수금액을 상당히 증가시킬 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성:

* 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대차 계약 현황, 점유자, 월세 지급 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 차임 '0원'의 의미:

* 임차인의 차임이 0원으로 기재된 것은 보증금에 포함되었거나, 무상 거주 등 특수한 사정이 있을 수 있습니다. 이에 대한 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 별내역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 소형 오피스텔로서 실수요 및 투자 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 1억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우, 낙찰자는 자신의 입찰가 외에 추가로 1억 원을 부담해야 할 수 있어, 총 투자 금액이 시장 가격을 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 본 건에 대한 투자는 임차인과의 명확한 사실관계 확인 및 인수되는 보증금 액수를 정확히 파악한 후, 상당한 할인율을 적용한 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 별내역 초역세권으로 교통 편의성이 뛰어나며, 지속적인 지역 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 맞는 전용면적 21.95㎡ (약 7.25평)으로 수요층 확보 용이.

* 향후 시세 상승 잠재력: 별내 신도시 개발 및 교통망 확충에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* (주의) 단, 위 투자 포인트는 '대항력 있는 임차인' 리스크를 완전히 해소하거나, 인수되는 보증금 액수가 적을 경우에만 유효합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 21.53㎡ ~ 22.1㎡)의 오피스텔은 2026년 4월부터 6월 사이에 80,000,000원에서 83,000,000원 사이에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 81,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 잠재적 인수금액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 물건 자체의 시장 가치와 감정가를 고려하되, 인수될 보증금으로 인해 총 지출 금액이 시세 대비 과도하게 높아지지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 시세(약 81,000,000원)와 감정가(91,000,000원)를 고려하고, 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

위 예상 입찰가는 시장 가격보다 낮게 책정하여, 만약 임차인의 보증금 중 일부를 인수하게 되더라도 총 투자 금액이 합리적인 수준을 유지할 수 있도록 고려한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과 및 배당 상황을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.