나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71351 [1] 경기도 남양주시 호평동 676 호평마을동원로얄듀크 1704동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""구룡초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 공공시설, 생활편익
시설 등이 소재하는 바, 공동주택 으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입가능 하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사슬라브지붕 19층 중 10층 1002호로서
(사용승인일 : 2005.07.21)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 파우더룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방)
화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수
도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대
보호구역(2012-11-29)(구룡초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)(호평고등학교),
상대보호구역(2012-11-29)(호평중학교), 절대보호구역(2012-11-29)(구룡초등학교),
절대보호구역(2012-11-29)(호평고등학교), 배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역,
택지개발지구(호평지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71351 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (정황상 추정)

감정가: 426,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 호평동 676 호평마을동원로얄듀크 1704동 10층1002호

용도: 아파트

건축년도: 2005년 (사용승인일: 2005년 7월 21일)

구조: 철근콘크리트구조, 19층 중 10층

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.18㎡ (약 14.57평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 호평동에 소재하며, 구룡초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 각급 학교, 공공시설, 생활편익시설 등이 인접하여 공동주택으로서의 입지 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구)에 해당하며, 도로, 학교보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 주식회사 리드코프의 근저당권(3,900만원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 주식회사 리드코프의 근저당권, 하나은행의 가압류, SBI저축은행의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이다혜)

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 5일

확정일자: 2021년 8월 3일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 임차권 등기(을구 16번)는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

3.3. 인수 보증금

물건명세서에 따르면, 임차인 이다혜의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임대차보증금 430,000,000원이 배당절차에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 본 건의 인수 보증금은 최대 430,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래 정보에 따르면, 유사 면적(84.99㎡)의 본건과 같은 동(호평마을동원로얄듀크)의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 42,000만원에서 52,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가(42,600만원)는 최근 실거래가 하단부에 위치합니다.

최근 전월세 사례로는 보증금 34,000만원, 월세 0만원 (2026년 4월) 및 보증금 12,000만원, 월세 95만원 (2026년 4월) 등이 있습니다.

4.2. 시장 동향

호평동 지역은 다수의 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 주거 수요가 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 인근에 구룡초등학교, 호평중학교, 호평고등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 기타

* 주차: 총 135대 (지하 16대, 전기차 충전기 16대 포함)

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

430,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 감정가(426,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수인의 실질적인 초기 투자 비용이 크게 증가합니다.

6.2. 임차인 관련 복잡성

임차인(이다혜)은 대항력과 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 보증금 전액이 경매 절차에서 배당되지 않을 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 명도 및 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2005년에 준공되어 19년차를 맞는 건물로, 향후 수선 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 4.3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이며, 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매입 비용이 시장 가격 대비 경쟁력이 떨어질 수 있습니다. 따라서, 본 건은 인수해야 하는 보증금 부담과 그로 인한 리스크를 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

주요 교육 시설(구룡초, 호평중, 호평고) 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

단지 내 및 주변의 잘 갖춰진 교통망은 장점으로 작용합니다.

8.2. 잠재적 가치

호평동 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하며, 인수 보증금(430,000,000원)을 고려하여 총 매입 비용이 시장 경쟁력을 갖도록 책정해야 합니다.

최근 실거래 최고가: 525,000,000원

인수 보증금: 430,000,000원

만약 매수인이 인수 보증금 4.3억원을 부담해야 한다면, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 넘어서지 않도록 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다.

총 매입 비용이 최근 실거래 최고가(525,000,000원) 수준에 맞춰진다고 가정할 때,

입찰가 = 최고 실거래가 - 인수 보증금

입찰가 = 525,000,000원 - 430,000,000원 = 95,000,000원

이러한 점을 고려하여, 본 건의 입찰가는 감정가(426,000,000원) 대비 매우 큰 폭의 할인이 필요합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

만약 100,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 100,000,000원(입찰가) + 430,000,000원(인수 보증금) = 530,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래 최고가(525,000,000원)와 유사한 수준입니다. 낙찰가율이 매우 낮게 형성될 것으로 예상되며, 법원의 매각 허가 여부 및 배당 결과에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

10. 혐오시설 조사

주변 환경 조사 결과, 본 건 아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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