나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71477 [1] 경기도 남양주시 다산동 6058-1 다산헤리움그랑비스타1차 14층1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산선형공원""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하고, 인근에 지하철 9호선 ""다산역"" 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상15층 건내 제14층 1409호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임마감 등
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (별첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40M, 남서측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역이며, 기호 2는 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로3류(폭8m미만), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71477 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6058-1, 다산헤리움그랑비스타1차 14층1409호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

토지면적: 4.08㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.0784㎡ (약 1.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 20.34㎡ (약 6.15평)

건물지분: 20.3432㎡ (약 6.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상15층 건물 내 제14층 1409호

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2019.11.25)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 “다산선형공원” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 교통상황: 본 건까지 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 9호선 “다산역”이 소재하고 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 본 건은 북동측으로 폭 약 40M의 대로1류, 남서측으로 폭 약 15M의 중로2류 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로2류, 소로1류, 소로3류 등 다양한 도로에 접하고 있음. 또한 성장관리권역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 경매 기본 현황: 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 128,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심영미

* 보증금: 142,000,000원 (등기부상 주택임차권은 145,000,000원으로 기재되어 있으며, 물건명세서에 1차 145,000,000원, 2차 142,000,000원으로 기재됨.)

* 전입일자/확정일자: 2021.11.26

* 배당신고일자: 2023.12.19

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인인 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높음.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑3, 경기신용보증재단의 가압류 (2023.12.19 접수, 22,500,000원)

* 인수되는 권리: 을3, 심영미의 주택임차권 (2023.12.19 접수, 145,000,000원, 2021.11.26 전입/확정). 물건명세서에 배당절차에서 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있음.

* 소멸되는 권리: 소유권이전 1번 신탁말소 등기(이주), 주택도시보증공사의 강제경매 등기 등은 말소될 예정임.

* 총채권액: 167,500,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 다산동 일대는 신축 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 잘 갖춰진 택지지구로, 다산역을 중심으로 상업시설이 활발하게 발달하고 있음.

* 주변에 다산선형공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 우수하여 주거 및 투자 가치가 있는 지역으로 평가됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 다산역 초역세권에 해당하며, 올림픽대로 및 수도권 제1순환고속도로 등 광역교통망 접근성이 양호함.

* 편의시설: 인근에 다산역을 중심으로 한 상업지구에 다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 입점해 있음.

* 주거환경: 주변으로 다산진건초등학교, 다산중학교, 다산고등학교 등 교육시설이 자리 잡고 있으며, 다산선형공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

* 혐오시설: 본 건 인근에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 심영미 씨는 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 등기부상 채권액 145,000,000원(물건명세서상 142,000,000원)의 임차권이 인수될 가능성이 높음. 감정가(128,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮으므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 함. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소임.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인과의 임대 관계에 대한 상세 내용(월세 여부 등)이 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로, 다산역 역세권에 위치하며 주변 편의시설 및 교통망이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 다산동의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다. 이는 감정가 대비 임차인의 보증금 총액이 더 높다는 점에서 더욱 명확해집니다. 따라서 본 건은 높은 위험도를 수반하는 투자이므로, 임차인과의 협상 가능성, 인수 금액, 향후 공실 리스크 등을 신중하게 고려한 투자 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다산역 역세권 오피스텔: 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 녹지 공간, 행정/문화 시설 접근성이 양호하여 주거 만족도 높음.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 임차인 문제 해결 시, 안정적인 임대 수익 확보 또는 실거주용으로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 108,000,000원 ~ 110,000,000원 (2026년 5월)

감정가: 128,000,000원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(142,000,000원 ~ 145,000,000원)을 인수해야 할 위험이 매우 높으며, 이는 감정가(128,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 따라서 낙찰 시 총 매입 비용은 입찰가에 인수 보증금 부담액을 더해야 하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 인수 부담액을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금(최소 142,000,000원)을 제외하고 순수 부동산 가치만을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 상향하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 120,000,000원에 낙찰받고, 임차인이 배당으로 100,000,000원을 회수하며 42,000,000원을 인수한다고 가정하면, 총 매입 비용은 162,000,000원이 됩니다. 이 예상 총 비용을 기준으로 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가: 115,000,000원

(이는 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가이며, 최종 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 될 수 있음을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.