나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71389 [1] 경기도 가평군 설악면 선촌리 527 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 ""선촌리공설묘지"" 동측 인근에 위치하며, 인근은
임야, 전 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전 등으로 이용중임,

일련번호(6) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 현황 도로 등으로 이용중임,

일련번호(7) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북서측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함,

일련번호(6) : 현황 도로 등임,

일련번호(7) : 지적도상 맹지이나, 남서측 일부가 구거를 통하여 일련번호(6) 현황 도로와

접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):
계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계
획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함),

일련번호(6):
계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>,

일련번호(7):
계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계
획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외기계기구 a)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건중 일련번호(6) 토지는 현황 ""도로""로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상
에 관한 법률시행규칙」 제26조 등 관계규정에 의거하여 감정평가하였음.

-본건중 일련번호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 후첨 건물개황도와 같이 남서측 일부가 구
거를 통하여 본건 일련번호(6) 현황 도로와 접하니, 경매진행시 구거점용허가 기간 등을 재
확인하시기 바람.


-후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 지상에 관정(지하수)이 소재하는 것으로 조사 되어 관리상
태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가하였으며, 본건 지상에 자생하는 수목은 거래관행 등
을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

-본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 컨테이너 및 기계 등이 다수 소재하나, 이동이 용이
하다고 판단되어 감정평가 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2),(4),(5):
일반철골구조 경사지붕 각 1층건으로서,
외벽:판넬 마감,
내벽:판넬 마감,
창호:샷시창호임,

일련번호(3):
경량철골구조 경사지붕 1층건으로서,
외벽:판넬 마감,
내벽:판넬 마감,
창호:샷시창호임.

이용상태

일련번호(2),(4),(5):공장으로 이용중임,

일련번호(3):사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외기계기구 a)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(관정) 매각 포함. 목록1 토지는 농지취득자격증명필요[미제출시 매수신청보증금 몰수]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71389 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 설악면 선촌리 527

* 용도: 공장

* 감정가: 2,545,354,000원

* 토지면적: 6,909.00㎡ (약 2,090.02평)

* 건물면적: 645.00㎡ (약 195.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 허OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 "선촌리공설묘지" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 임야, 전(밭), 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

토지 일련번호(1)는 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 일련번호(6) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 일련번호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측 일부가 구거를 통하여 일련번호(6) 현황 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 현황

일련번호(1) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전 등으로 이용 중입니다.

일련번호(6) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

일련번호(7) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 공장 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2025년 2월 28일 접수된 양동농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

* 등기부상 권리 내역

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,125,400,000원이며, 말소기준권리인 양동농업협동조합의 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 120,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사성안

보증금: 5,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2018-08-07

대항력: 있음

* 인수되는 권리

제시된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 주식회사성안은 대항력이 있는 임차인이므로, 500만원의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 특이사항 및 주의사항

목록1 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

제시외 물건인 관정(지하수)은 매각에 포함됩니다.

본건 지상에 소유자 미상의 기계기구 및 컨테이너 등이 소재할 수 있으며, 이동이 용이하다고 판단된 물건은 감정평가에서 제외되었으므로 명도 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 가평군 설악면의 공장 부지로, 주변은 임야, 전, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 공업단지나 상업지역과는 거리가 있으며, 자연환경과 농업적 특성이 일부 혼합된 지역입니다. 차량 접근성은 보통이나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로서 주거 및 상업 기능과는 거리가 멉니다. 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 설악면 소재지나 가평읍내로 이동해야 합니다. 차량 없이는 일상생활이 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제: 목록1 토지가 농지이므로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사성안(보증금 500만원)의 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실이 상충될 수 있어, 법률 전문가의 자문을 통해 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 맹지 및 통행로 확보: 토지 일련번호(7)가 지적도상 맹지이므로, 구거를 통한 통행로 확보 가능 여부, 구거 점용 허가 기간 및 관련 법규를 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 메추리, 개, 젖소 사육 제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다. 향후 건축, 증축, 개축 시 이러한 법규에 따른 행위 제한을 충분히 검토해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건 및 공동담보 물건으로서, 권리 분석 시 발생할 수 있는 추가적인 부담이나 예상치 못한 문제에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면의 공장 부지로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 차량 접근성은 보통 수준이며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 그러나 토지 일부가 농지이며 지적도상 맹지인 점, 대항력 있는 임차인이 존재하고 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충될 수 있는 점, 그리고 다양한 지역별 토지 이용 규제가 있다는 점은 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,909㎡ (약 2,090평)의 넓은 토지는 향후 사업 확장이나 재건축 시 유리한 기반이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 개별 취득에 따른 번거로움이 없습니다.

* 공장 운영 가능성: 현재 공장으로 이용 중이므로, 시설 상태가 양호하다면 즉시 운영이 가능합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 계획관리지역에 속해 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 저가 낙찰 가능성: 여러 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,545,354,000원

* 주요 권리 분석: 채권 총액 1,125,400,000원 (말소 예상), 대항력 있는 임차인 보증금 5,000,000원 (인수 여부 불확실)

* 추가 고려 사항: 농지취득자격증명 발급 가능성, 맹지 해소 방안, 법규 제한, 임차인 명도 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제안: 위에 언급된 잠재적 리스크들을 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가의 60%: 약 1,527,212,400원

* 감정가의 70%: 약 1,781,747,800원

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태, 주변 환경, 민원 발생 가능성을 철저히 확인하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 자문을 구한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

주변 시설 정보:

본건 인근에 "선촌리공설묘지"가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 주로 임야, 전 등 농업 및 자연녹지 지역의 특성을 보입니다. 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 설악면 소재지 또는 가평읍내로 이동해야 이용 가능합니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 공설묘지가 인접해 있다는 점은 개인에 따라 민감하게 받아들여질 수 있는 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.