나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71402 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 764 신한토탈아파트 107동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 '창현초등학교' 서측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 20층 건물내 7층 703호로서,(사용승인 : 1997.12.13)

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문부재로 내부설비 등의 정상작동여부는 재확인을 요하는 바, 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 되어 있으며, 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로, 남서측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석고), 상대보호구역(창현유치원), 상대보호구역(창현초등학교), 절대보호구역(창현유치원), 절대보호구역(창현초등학교), 역사문화환경보존지역(능원대군이보묘역 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71402 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 764 신한토탈아파트 107동 7층 703호

용도: 아파트

건축년도: 1997년 12월

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 40.48㎡ (약 12.25평)

건물 면적: 71.16㎡ (약 21.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 '창현초등학교' 서측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

주변 시설: 창현초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 에스비아이저축은행 근저당권 (2022.06.20.)

인수되는 권리:

* 을12 주택임차권: 김 (전입 2021.07.19., 확정 2021.06.16.)

임대차보증금: 250,000,000원

주의: 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금이 매각으로 인해 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 근저당권 (에스비아이저축은행)

* 압류 (구리세무서장)

* 가압류 (주식회사국민행복기금)

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

총 등기부채권액: 384,324,393원

특이사항: 대항력있는 임차인, 유동화물건, 선순위임차권

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 상업시설 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지: 신한토탈아파트 (1997년 12월 사용승인)

해당 동/층: 107동 7층 (총 20층)

전용 면적: 71.16㎡ (약 21.53평)

공급 면적: 약 84.88㎡ (약 25.68평)

주차: 단지 내 총 406대 주차 가능.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

관리사무소 연락처: 031-595-6776

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김 씨의 보증금 250,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 가장 중요한 요소입니다.

건물 노후: 1997년 사용승인된 아파트로, 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 재확인해야 하는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

주변 시설: 현재 공개된 정보로는 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 소재 신한토탈아파트 107동 7층 703호로, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 이용은 무난한 편입니다.

가장 큰 특징은 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 미변제 시 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 금액이므로, 입찰 전 배당 순위 및 임차인의 배당 요구 여부를 철저히 확인하고 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

건물 연식이 20년 이상 경과하였으므로, 향후 발생할 수 있는 수선 및 관리 비용을 고려해야 합니다.

감정가는 268,000,000원으로 책정되었으나, 인수되는 임차보증금 가능성을 감안하여 실질적인 취득 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자포인트

시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 안정성은 확보됩니다.

향후 지역 가치 상승 가능성: 지역 개발 및 인프라 개선에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 84.88㎡)의 거래가는 2026년 5월 305,000,000원에서 2026년 7월 4일 318,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

본건은 전용 면적 71.16㎡ (약 21.53평)이며, 감정가는 268,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 임차권 등기가 명시되어 있어, 보증금 인수 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

따라서, 낙찰가격을 결정할 때 인수될 수 있는 최대 보증금 250,000,000원을 고려하여, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 최근 실거래가 305,000,000원 ~ 318,000,000원을 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 250,000,000원은 인수될 수 있는 최소 금액으로 간주해야 합니다.

감정가 268,000,000원 및 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 250,000,000원 ~ 268,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수할 수 있다면, 감정가 수준인 268,000,000원 근처에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 250,000,000원을 기준으로 상향 조정하며 실거래가와의 갭을 확인하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.