나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70835 [1] 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 307-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 소재 "조안IC" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 서측으로 308-9번지(도로)에 접하나 본건의 경우 도로대비 저지대에 위치하고 있어 차량출입이 불가능하며 현황은 동측 인접필지(307-7번지) 통하여 차량 출입하고 있으나 타인소유 토지로 확인되는 바, 토지이용에 제한이 있을 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(아양개발진흥지구), 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(취락지구)<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가) 목조 자연석지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 목재 및 알루미늄샷시 창호 등임. 기호(1-나) 목조 자연석지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 목재창호 등임.

이용상태

기호(1-가, 나) 공히 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급·배수시설 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 건물은 공부상 68.45㎡이나 현황은 92.5㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2.는 지분매각
3. 감정평가서상 기호(1-가) 건물은 공부상 68.45㎡이나 현황은 약 92.5㎡로 상이하여 실측면적을 기준으로 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 307-5 소재 단독주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경70835 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 489,100,500원입니다.

토지 면적은 833.00㎡ (약 251.83평)이며, 토지 지분은 416.5㎡ (약 125.92평)입니다.

건물 면적은 129.13㎡ (약 39.04평)이며, 건물 지분은 129.13㎡ (약 39.04평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 면적은 99.20㎡ (약 30.02평)입니다.

채권자는 소OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 소재 "조안IC" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 자체는 자체 지반이 평탄한 대체로 사다리형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

지적도상 서측으로 도로에 접하나, 본건은 도로 대비 저지대에 위치하여 차량 출입이 어렵습니다.

현재는 동측 인접 필지를 통하여 차량 출입이 이루어지고 있으나, 해당 토지는 타인 소유로 확인되어 토지 이용에 제한이 있을 수 있으니 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 19일 접수된 소슬대부주식회사의 근저당권(을10)입니다.

이하 모든 권리(을10-1, 갑11, 갑12)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 갑구 1번 소유권 이전(김인순외 1명, 1993-12-31)과 건물 등기부상 갑구 1번 소유권 보존(최윤환, 1997-04-15)이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 345,000,000원 (소슬대부주식회사 근저당) + 130,000,000원 (석대부주식회사 근저당부채권질권) = 475,000,000원입니다.

물건 보고서 상 임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보에 따르면, 아트빌(조안면 삼봉리 176-8)의 62.99㎡(약 19평) 다세대 주택이 2025년 4월 11일 150,000,000원(1억 5천만 원)에 직거래된 사례가 있습니다.

해당 시세 정보는 본건과 주택 유형(다세대 vs 단독주택) 및 규모가 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 단독주택으로, 제공된 시세는 지역 내 부동산 시장의 전반적인 분위기를 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다.

본건은 조안IC 인근으로 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역에 위치하여, 생활 환경은 조용하면서도 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 오래된 주택의 특성상 주변 편의시설, 학교 등 생활 인프라에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 남양주시 조안면 지역은 상수원 보호구역 등 환경 관련 규제가 강한 지역이므로 관련 법규 준수에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 도로 접근성 문제입니다. 현재 동측 인접 필지를 통해 차량이 출입하고 있으나, 타인 소유 토지이므로 법적 통행권 확보 여부 및 이로 인한 토지 이용 제한 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

건물이 1953년 준공으로 노후도가 매우 높습니다. 건축물대장상 기호(1-가) 건물이 공부상 면적(68.45㎡)과 현황 면적(약 92.5㎡)이 상이하여, 실측 면적 기준으로 평가되었으나, 향후 건축물 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대형 토지와 단독주택으로 구성되어 있으나, 건물의 노후도, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 상태, 그리고 가장 치명적인 도로 접근성 문제가 존재합니다.

특히, 타인 소유 토지를 통한 현황 통행로 확보 여부는 본건의 가치를 결정하는 매우 중요한 요소가 될 것입니다. 이 문제가 해결되지 않을 경우, 막대한 재산적 가치 하락 또는 이용 불가 사태를 초래할 수 있습니다.

따라서, 본건은 현황 도로 상황에 대한 법률적, 실질적 검토가 최우선적으로 선행되어야 하는 고위험-고수익 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (약 251.83평)을 보유하고 있다는 점은 잠재적 가치가 있습니다.

"조안IC" 인근이라는 지리적 이점은 교통 편의성과 수도권 접근성을 높여줍니다.

장기적인 관점에서 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 489,100,500원이나, 심각한 도로 접근성 문제와 건물의 노후도, 복잡한 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인접 토지 통행로 확보 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

현 시세 및 위험 요소를 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 상당 부분 할인된 금액으로 산정될 수 있습니다.

수익률 및 위험 대비 투자 가치를 고려하여, 약 310,000,000원 ~ 340,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 도로 접근성 문제 해결 가능성 및 향후 명도 비용 등을 충분히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.