나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경423 [1] 경기도 남양주시 별내동 1005 별내역아이파크스위트 102동 30층3004호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 감정평가는 경기도 남양주시 별내동 소재 "지하철 8호선 및 경춘선 별내역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 8호선 "별내역" 과 경춘선 "별내역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건내 30층 3004호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장재 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등 창 호 : 샤시창호 임.

이용상태

생활형 숙박시설 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재 탐지설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로 생활숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 35미터 , 남동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 본건이 속한 별내역 아이파크스위트는 건축물대장 총괄표제부(을) 변동사항 [별내동 도시건축과-24551(2025. 12. 12.)호로 용도변경 사용승인[주용도 :숙박시설(생활숙박시설) → 업무시설(오피스텔)]되어 기재내용 변경]으로 용도변경이 완료되었으나, 본건은 전 소유자의 분단금 미납으로 인하여 건축물대장상 ‘숙박시설(생활숙박시설)’로 기재되어 있으며 이를 가치형성요인 (개별요인 비교치- 기타요인)에 반영하여 평가하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

1. 등기부와 건축물대장의 용도 불일치 및 미완료 상태 : 등기부상 '오피스텔'로 변경등기되어 있으나 대장상(전유부,갑) '숙박시설'로 남아있으며, 용도변경 시 추가 비용 부담 및 미변경 시 이행강제금·대출제한 등 불이익 발생 가능(상세 내용은 매각물건명세서 참조, 관할 관청 및 관리사무소 사전 확인 요함)
2. 유치권 신고 및 분쟁 관련: 관리사무소 명의 유치권 신고(위조 주장 및 부인) 및 관련 소송(의정부지방법원 남양주지원 2026가단5466)·수사 진행 중으로 성립 여부 불분명(상세 내용은 매각물건명세서 참조, 사전 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경423 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내동 1005 별내역아이파크스위트 102동 30층3004호

* 용도: 숙박시설 (등기부상 오피스텔로 변경되었으나 건축물대장상 '숙박시설'로 남아있음)

* 감정가: 578,000,000원

* 토지면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

* 건물면적: 66.96㎡ (약 20.25평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 물건 기본정보 - 부가정보

* 총괄표제부상 건물 주요 용도: 숙박시설, 판매시설, 문화 및 집회시설

* 본건이 속한 건물(별내역 아이파크 스위트) 사용승인일: 2021년 02월 10일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 별내동 소재 지하철 8호선 및 경춘선 '별내역' 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '별내역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 남서측으로 폭 약 35미터, 남동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구) 등으로 지정되어 있으며, 관련 법규상 제한사항이 존재함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 및 상세 내용 별도 확인 필요)

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 남양주중앙새마을금고, 2021-04-27 접수)

* 기타 권리 현황 (말소 예정):

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2021-04-27 접수)

* 을2: 근저당권 (주식회사오이코스파이낸셜대부, 2022-09-29 접수)

* 갑5: 가압류 (주식회사미래크레디트대부, 2024-12-30 접수)

* 갑6: 임의경매 (남양주중앙새마을금고, 2025-02-20 접수)

* 등기부 채권 총액: 560,492,014원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 별내역세권을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합지구에 위치함.

* 단지 자체의 규모와 주변 인프라를 고려할 때 기본적인 상권은 양호한 것으로 판단됨.

* 주변 시설 검색 결과, 현재 시점에서 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음. 그러나 지속적인 지역 개발 상황 및 민원 발생 가능성에 대한 모니터링은 필요함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 40층 건물 중 30층에 위치함.

* 이용 상태: 본건은 생활형 숙박시설로, 방 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 거실, 발코니 등으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

* 단지 정보: 별내역 아이파크 스위트, 총 40층 건물이며 102동 기준 280세대가 거주함. 총 주차 대수는 1372대임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 용도 불일치 및 미완료 상태

* 등기부상에는 '업무시설(오피스텔)'로 변경 등기되었으나, 건축물대장상에는 전 소유자의 미납 공공기여금 및 건축사 수수료 등으로 인해 여전히 '숙박시설(생활숙박시설)'로 등재되어 있음.

* 이로 인해 정상적인 오피스텔 이용 및 권리 행사에 제약이 있을 수 있으며, 매수인은 추가 비용 (공공기여금 약 2,071만 원, 건축사 수수료 약 500만 원 등)을 부담하여 건축물대장 정리 및 용도변경 절차를 완료해야 할 가능성이 높음.

* 해당 용도가 미변경 상태로 유지될 경우, 주택담보대출 제한, 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있음.

1.5. 2. 유치권 신고 및 분쟁

* 관리사무소 명의로 공공기여금 등에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 관리사무소 측은 문서 위조를 주장하며 신고 사실을 부인하고 있음.

* 현재 해당 유치권의 성립 여부가 불분명한 상태이며, 관련 소송 (의정부지방법원 남양주지원 2026가단5466) 및 형사 수사가 진행 중임.

* 유치권의 성립 여부 및 분쟁 해결 결과에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 비용 발생 가능성이 매우 높음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 별내역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 생활형 숙박시설로서의 가치와 함께 향후 오피스텔로의 전환 가능성도 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 등기부와 건축물대장 간의 용도 불일치 문제와 관리사무소 명의의 유치권 신고로 인한 분쟁이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 해소하기 위한 추가적인 비용 부담 및 법적 절차 진행이 필수적으로 요구됩니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 잠재적 가치 상승 가능성과는 별개로, 관련 위험 요소를 정확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 역세권 개발지에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 높음.

* 용도 변경 완료 및 유치권 문제가 해소될 경우, 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 대규모 복합단지 내 위치하여 주거 및 생활 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는, 상기 명시된 용도 불일치 해소 비용 및 유치권 분쟁 해결 비용, 관련 법적 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 매입 가격이 향후 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 해당 물건의 구체적인 시장 가치 평가 및 예상 비용 산정을 위한 충분한 정보가 없어 직접적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 답사 및 관련 전문가(부동산 컨설턴트, 법률 전문가 등)와 상담을 통해 상세한 실사(Due Diligence)를 수행하여, 각 리스크 요인의 예상 해결 비용 및 소요 시간을 정확히 파악한 후, 이를 고려한 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.