나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경522 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 ""덕소고등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 소규모 공동주택 등이 대부분임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 가능하며, 버스정류장 및 경의중앙선 ""도심역""이 인근에 소재
하고, 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 철근콘크리트라멘조 경사스라브지붕 10층 중 4층 402호
(건물사용승인일 : 2003.09.08)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샤시 창호

이용상태

아파트(방5, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 발코니, 창고, 현관 등)로 이용
중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터, 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역
(2012-11-29)(남양주도곡초), 상대보호구역(덕소고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리
권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

물건 비고

공부상 '402호'이나, 현황 '우창리버빌 101동 402호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경522 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 4층402호 (현황: 우창리버빌 101동 402호)

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2003년 09월 08일

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 및 철근콘크리트라멘조 경사스라브지붕 10층 중 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 456,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 45.78㎡ (약 13.85평)

토지 지분: 45.7763㎡ (약 13.85평)

건물 면적: 159.06㎡ (약 48.11평)

건물 지분: 159.06㎡ (약 48.11평)

전용 면적: 제공된 정보로는 확인되지 않으나, 일반적으로 공급 면적의 75~85% 수준입니다. (약 120㎡ ~ 135㎡ 추정)

분양 면적: 159.06㎡ (약 48.11평)

1.3. 특이사항

공부상 '402호'이나, 현황 '우창리버빌 101동 402호'로 등기부와 실제 현황이 일부 상이하므로 현장 방문 시 반드시 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "덕소고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택 등이 대부분을 이루고 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 위치하고 경의중앙선 "도심역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 유사 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 남동측에 폭 약 6미터, 북서측에 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주도곡초), 상대보호구역(덕소고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 09월 06일 접수된 전병진의 근저당권 (을5)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸되며, 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 502,800,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 보증금 합계가 0원이지만, 실제 거주하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이들의 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 정보가 명확하지 않으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지 및 소규모 공동주택이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다. 덕소고등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호하며, 도심역을 중심으로 한 상권도 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 덕소고등학교 인근 위치.

* 남양주도곡초등학교, 덕소고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

* 경의중앙선 도심역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트 등의 생활 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다. (정확한 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 현황 불일치

* 공부상 '402호'이나, 현황 '우창리버빌 101동 402호'로 표기된 점은 실제와 공부상의 내용이 다를 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 실제 점유 및 이용 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

* 건물 사용승인일이 2003년 09월 08일로, 20년 이상 경과하여 건물의 노후화 및 유지보수 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발이나 재건축 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 조사 결과, 남양주 지역에 생활 폐기물 처리 시설(소각잔재 매립장, 자원회수시설 등)이 운영되거나 계획된 지역이 있습니다. 본건의 정확한 위치와 이러한 시설들 간의 거리를 파악하여 잠재적 환경 영향 및 혐오시설 존재 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 본건 소재지와 직접적인 혐오시설의 연관성을 확정하기 어렵습니다.

6.5. 미확인 임대차 관계

* 임대관계가 미상이고 인수 보증금도 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 수 있으며 이들의 대항력 유무 및 보증금/차임 정보가 불확실합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 아파트로, 도심역 및 덕소고등학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 일괄 매각 대상이며, 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부와의 현황 차이, 건물 노후화, 토지 이용 제한 사항, 그리고 미확인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다. 주변에 생활 폐기물 처리 시설이 언급되는 점을 감안할 때, 정확한 위치를 파악하고 거리를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 경의중앙선 도심역 및 주요 도로 접근성이 용이하여 수도권 접근성이 좋습니다.

* 아파트 단지 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* 감정가 대비 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 접근한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 456,000,000원입니다. 주변 유사 아파트 시세를 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 본건의 현장 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 인수 부담은 없습니다.

따라서, 감정가(456,000,000원)를 기준으로 하되, 시세 및 현장 조사를 통해 적정 가치를 산정한 후, 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. (예: 감정가의 80~90% 범위 내에서 신중하게 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.