나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경959 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 가곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서
(사용승인일 : 2019.04.26)
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 전실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 북하향 완경사의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전
권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

물건 비고

재매각-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 남양주지원 2025타경959 (1)

1.2. 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 G단지 3층302호

1.3. 용도: 연립주택

1.4. 감정가: 276,000,000원

1.5. 토지 면적: 115.67㎡ (약 35.0평)

1.6. 건물 면적: 107.28㎡ (약 32.45평)

1.7. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 군산대건신용협동조합 (군OOOOOOOOOO)

1.10. 특이사항: 재매각, 공동담보

1.11. 주의사항: 재매각-특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 가곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당함.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호임.

3.2. 사용승인일: 2019년 04월 26일

3.3. 마감: 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감. 내벽은 벽지 도배, 일부 타일 붙임. 창호는 샤시 창호임.

3.4. 이용 상태: 연립주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 전실, 발코니, 현관 등으로 구성됨.

3.5. 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 화재경보기, 승강기 설비 등을 갖추었음.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리: 을8 (근저당권, 군산대건신용협동조합, 접수일자 2022-02-25)

4.2. 소유권: 임도훈 (2022-02-25 매매, 금310,000,000원)

4.3. 주요 권리 사항:

* 갑13: 소유권이전12번신탁등기말소 (2022-02-25)

* 을8: 근저당권공동담보목록 (군산대건신용협동조합, 금186,000,000원, 말소기준권리)

* 갑14: 소유권이전 (임도훈, 2022-02-25, 매매 310,000,000원)

* 이후 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정 (삼성카드, 현대카드, 웰컴저축은행, 농협은행, 우리카드, 전북은행, 하나카드, 롯데캐피탈, 메리츠캐피탈, 군산대건)은 모두 말소 예정임.

4.4. 총 등기부채권액: 403,489,790원

4.5. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권은 개요만 언급되어 있어 명확한 인수 여부는 추가 확인 필요하나, 특별한 언급이 없는 한 소멸될 것으로 보임.)

4.6. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 산장빌라: 36.04㎡, 4,500만원 (약 125만원/㎡)

* 이스턴빌: 84.99㎡, 15,000만원 (약 176만원/㎡)

* 동성빌라: 43.2㎡, 3,000만원 (약 69만원/㎡)

* 본건(킹덤빌리지 G단지)은 2019년 4월 26일 사용승인되어 비교 대상 물건들(1993년, 2009년, 1999년 준공)보다 훨씬 신축임.

* 따라서, JSON 데이터상 가장 높은 평단가(약 176만원/㎡)를 적용하더라도, 본건의 전용면적 107.28㎡ 기준 예상 시가는 약 1.89억원으로, 이는 감정가(2.76억원) 및 직전 매매가(3.1억원)에 비해 낮게 나타남. 이는 비교 대상 물건들의 연식이 오래되었거나, 본건이 속한 킹덤빌리지 단지가 해당 지역 내에서 상대적으로 높은 가치를 형성하고 있음을 시사함.

5.2. 건축물 개요:

* 본건은 킹덤빌리지 G단지에 위치한 연립주택으로, 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층에 해당함.

* 건물 총 연면적은 1465.27㎡이며, 전용면적은 107.28㎡ (약 32.45평)임.

* 토지 지분 면적이 115.67㎡ (약 35.0평)으로, 건물 규모 대비 넓은 편임.

5.3. 지역 분석:

* 계획관리지역, 성장관리구역, 수질보전특별대책지역 등 여러 도시계획 및 환경 규제가 적용되는 지역임.

* 주변에 가곡초등학교가 위치하며, 산림 지역도 인접해 있어 주거 환경은 양호할 것으로 예상됨.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설: 가곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

6.2. 교통 편의성: 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리한 편임.

6.3. 주거 환경: 연립주택과 다세대주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

7. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 경매에서 유찰된 이력이 있어, 시장에서의 관심이 다소 낮거나 추가적인 가격 하락 요인이 발생할 가능성이 있음.

* 높은 총 등기부채권액: 등기부상 총 채권액(약 4.03억원)이 감정가(약 2.76억원)를 초과하므로, 낙찰 후 채권자들의 추가적인 권리 행사 또는 채무 변제 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 함 (단, 경매 절차 자체에는 문제가 없음을 의미).

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 파악이 되지 않아(인수 보증금 0원, 임대 관계 미상), 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있음. 대항력 없는 임차인일 것으로 추정되나, 점유 관계 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제로 인해 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 임야가 인접해 있어 쾌적한 환경이 예상되나, 산림 지역 인근 개발 또는 관리 상태에 따라서는 벌레, 해충 등 자연 환경 관련 불편함이 발생할 수도 있음. (혐오시설 연관성은 낮음)

8. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축의 연립주택으로, 넓은 토지 지분을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 직전 매매가(3.1억원) 대비 감정가(2.76억원)가 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있으며, 재매각 조건을 고려하면 더욱 적극적인 입찰이 가능할 수 있습니다.

* 다만, 재매각 이력, 높은 총 채권액, 임대 관계 미상 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 연립주택으로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 용이.

* 안전한 권리 인수: 말소되는 권리가 많아 인수 부담 없음.

* 시세 차익 기대: 직전 매매가 대비 낮은 감정가로 향후 시세 상승 시 수익 확보 가능.

* 넓은 토지 지분: 향후 건물 가치 상승 또는 재건축 등 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 직전 매매가 (2022.02.25): 310,000,000원

* JSON 제공 자료 기반 시세 추정: 비교 대상의 연식 차이를 고려할 때, 본건의 실제 시장가는 JSON 데이터로 산출된 추정가(약 1.89억원)보다 훨씬 높을 것으로 예상됨.

* 입찰가 산정 고려사항:

* 재매각 특별 조건 (보증금 20%)

* 직전 매매가 3.1억 대비 낮은 감정가 2.76억 (약 11% 낮음)

* 신축(2019년)임을 감안한 시장가치 재평가 필요.

* 제안: 현재 시장 상황과 신축임을 감안할 때, 감정가 2.76억원은 충분히 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 직전 매매가 3.1억원 수준까지는 아니더라도, 감정가 대비 5~15% 상승한 289,800,000원 (약 2.9억원) ~ 317,400,000원 (약 3.17억원) 범위 내에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최초 입찰 시 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금을 준비해야 합니다. 만약 최저매각가가 감정가와 동일하다고 가정 시, 55,200,000원 (276,000,000원 * 0.2) 이상의 보증금이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.