나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71521 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층08-072호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '구리갈매금강펜테리움아이엑스타워' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 전철역, 학교 등이 주를 이루는 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장, 전철역 등이 위치하는바 제반 교통사정은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 기호1(지식산업센터동 8층 08-072호), 기호2(기숙사동 10층 에스-01012호), 기호3(기숙사동 9층 에스-0919호), 기호4(기숙사동 9층 에스-0902호), 기호5(지식산업센터동 8층 08-073호)로서, 외벽 : 석재붙임 및 페어글래스 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

1) 기호 1,5 : 각각 공장(지식산업센터)로 이용중임.

2) 기호 2~4 : 각각 공장(기숙사)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터시설, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매 공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71521 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층08-072호

용도: 지식산업센터

감정가: 241,000,000원

토지면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.1563㎡ (약 4.89평)

건물면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

건물지분: 42.525㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '구리갈매금강펜테리움아이엑스타워' 내 지식산업센터로, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 전철역, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(갈매역)이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 정보

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 10층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 페어글래스, 창호는 알루미늄샷시로 마감되었으며, 관리 상태는 전반적으로 양호합니다. 본 건은 지식산업센터 용도로 이용 중입니다. 건물에는 위생 및 급배수, 소화전, 엘리베이터, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

토지는 대체로 부정형의 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매 공공주택지구), 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 을1 근저당(농업협동조합자산관리회사, 1,104,000,000원)입니다.

그 외 접수일자 순으로 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 강제경매(갑3), 임의경매(갑4), 가압류(갑5), 압류(갑6) 등 다수의 권리 관계가 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,665,125,796원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 심현수

보증금: 20,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2022-10-07

대항력: 있음

보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 있으므로 보증금 20,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분은 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구리시 갈매동 일대는 대규모 아파트 단지와 지식산업센터, 근린생활시설 등이 함께 개발된 복합 지역입니다. 계획적으로 조성된 택지개발지구로서, 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰이나 마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 물건지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 검색에 따른 것이므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상권의 편의시설을 활용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 교통

단지 주변으로 학교가 위치하고 있으며, 인근 갈매역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건 진행 상황 및 채권 총액을 면밀히 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(심현수)의 보증금 20,000,000원 인수 가능성이 있어, 실제 인수 부담이 예상과 다를 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간 지연 또는 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

* 보증금 인수 여부에 대한 불확실성은 명도 협상에 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 지식산업센터의 경우, 공실률, 임대 수요 변동, 관리비 부담 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 지식산업센터로, 계획적으로 개발된 지역에 속해 입지적 이점이 있습니다. 교통 접근성과 주변 생활 환경은 양호한 편입니다.

7.2. 주의사항 재강조

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(심현수)의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 보고서상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 임차인의 실제 보증금 20,000,000원 사이의 불일치를 반드시 해결하고, 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다. 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항 역시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 전망

구리갈매지구는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 꾸준한 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 상품 가치

지식산업센터는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품으로, 지역 내 수요와 공급을 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 본건 보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

9.2. 입찰가 제안

감정가 241,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수 부담으로 간주할 경우, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 현장 상황 및 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

이를 고려한 예상 입찰 범위는 약 192,800,000원 ~ 216,900,000원 수준입니다.

9.3. 최종 제언

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 중복사건 및 공동담보 등 권리 관계의 명확한 확인이 최우선 과제입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 숨겨진 리스크를 파악하고, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.