나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71484 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 218-50 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 ""경춘선 퇴계원역"" 서북
측 근거리에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 근린생활시설들이, 후면으로는 단독주택,
아파트단지, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다,.

교통상황

감정평가 대상토지까지 차량 출입 가능하며 인근에 일반 노선버스 정류장 및 경춘선 '퇴
계원역'이 소재하여 대중교통 상황 원만한 편입니다.

형태 및 이용상태

감정평가 대상토지는 2필지 일단으로 대체로 사다리형으로 평탄하며 상업용 건부지로 이
용 중입니다.

인접 도로상태

감정평가 대상토지 동측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로가 접하여
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)토지(퇴계원리 218-50)와 기호(2)토지(퇴계원리 314-1) 동일합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
제한보호구역(후방지역:500m)(16m 위탁구역){군사기지 및 군사시설 보호법}, 배출시설설
치제한지역{물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비게획법}, 공장설립 승인지역(수도법
시행령 제14조의3 1호){수도법}.

제시목록 외의 물건

""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

① 감정평가 대상토지 중 기호(1)토지(퇴게원리 218-50)에는 ""퇴계원리 218-21, 218-49""
토지와 함께 등기사항전부증명서상 ""세멘브록조 스레트 및 세멘와가평가건 공장 및 축
사1동(건평 85평 3홉 3작)""이 소재하는 것으로 되어 있습니다.

② 감정평가 대상토지 중 ""기호(2)토지(퇴계원리 314-1)""에는 ""퇴계원리 218-21, 218-49,
218-107""토지와 함께 ""세멘블럭조 양와즙 창고시설(123.4㎡)과 세멘블럭조 기와지붕 주
택(11.68)""이 일반건축물대장상 존재하나 현황 철거, 멸실, 신고 처리되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,

외벽 : 화강석, 드라이비트, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 내부 인테리어, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리 섀시창호임.

이용상태

감정평가 대상건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설
비(11인승, 750kg) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

""지적도"". ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

감정평가 대상건물 제3층은 일반건축물대장상 용도가 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""
으로 되어 있으나, 현황 ""교회""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71484 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 218-50

* 토지면적: 807.00㎡ (약 244.12평)

* 건물면적: 1152.29㎡ (약 348.57평)

* 건물 제시외면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

* 감정가: 6,316,477,240원

* 용도: 근린시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 전세권 설정 건이 존재합니다. 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 218-50에 소재하며, 경춘선 퇴계원역에서 서북측 근거리에 위치합니다.

* 주변환경: 간선도로변으로는 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경춘선 퇴계원역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 2필지가 일단으로 이용 중이며, 대체로 사다리형의 평탄한 상업용 건부지입니다.

* 도로: 동측으로 약 25m, 북측으로 약 12m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립 승인지역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을구 29번 근저당권 (중소기업은행, 2022-03-31, 5,850,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고 인수됩니다. (건물 등기부 을구 19번 전세권, 김덕수 임차권 일부 등)

* 등기부 요약 (말소 예정 권리):

* 토지 등기부: 갑1(소유권이전), 을1-을10(각종 근저당권), 갑6(압류), 을11(근저당권), 갑7-갑15(각종 가압류/임의경매). 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부: 갑1(소유권보존), 을19(전세권), 을29(근저당권), 을35-을45(각종 근저당권), 을46(근저당권), 갑8(가압류), 갑9(가압류), 갑10(임의경매), 갑11(가압류), 갑12(가압류), 갑13(가압류), 갑14(가압류), 갑15(임의경매). 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부 을구 19번 전세권 (장승철, 200,000,000원): 매수인에게 인수됩니다.

* 건물 등기부 을구 48번 상가건물임차권 (김덕수, 35,000,000원): 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 1차 계약 보증금 20,000,000원의 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* (주)플라이비인터내셔널최윤선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자: 2022-06-08

* 대항력: 없음

* 김덕수

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입: 2021-12-07

* 확정: 2023-08-01

* 배당신고: 2025-06-30

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물임차권 인수 가능성 있음 (보증금 20,000,000원 부분)

* 김서이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입: 2016-09-23

* 대항력: 있음

* 김태임(1) (2016-09-23 전입)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입: 2016-09-23

* 대항력: 있음

* 김태임(1) (2024-02-21 전입)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 13,000,000원

* 전입: 2024-02-21

* 배당신고: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 김태임(2)

* 보증금: 515,000,000원

* 차임: 0원

* 전입: 2024-02-21

* 배당신고: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 김태임(3)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 박효종

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,880,000원

* 전입: 2007-11-06

* 대항력: 있음

* 손경순

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입: 2018-03-20

* 확정: 2025-06-20

* 대항력: 있음

* 신원철

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입: 2022-01-07

* 확정: 2025-05-15

* 대항력: 있음

* 오승현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입: 2023-05-09

* 확정: 2025-03-04

* 배당신고: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 장승철

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 확정: 2021-01-06

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정자로, 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 황전현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입: 2019-01-10

* 확정: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 총 인수 예정 보증금 (추정): 약 220,000,000원 (장승철 전세권 200,000,000원 + 김덕수 임차권 인수 가능 보증금 20,000,000원). 정확한 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 경춘선 퇴계원역 인근으로, 역세권 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 간선도로변에 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 예상됩니다.

* 시설 현황: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거환경과의 조화가 중요합니다. (정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 지도 확인이 필요합니다.)

* 잠재력: 퇴계원역 역세권이라는 점과 근린생활시설 및 주거시설이 복합된 지역이라는 점에서 안정적인 상권 유지 또는 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 경춘선 퇴계원역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 시내버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다.

* 주변시설: 근린생활시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 주거지역을 통한 배후 수요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박효종(2007년 전입), 김서이(2016년 전입), 김태임(1)(2016년 전입), 손경순(2018년 전입), 황전현(2019년 전입), 신원철(2022년 전입) 등 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 전액 또는 일부가 인수될 수 있습니다.

* 인수되는 전세권/임차권: 장승철 전세권 2억원, 김덕수 임차권 보증금 중 일부(2천만원 추정)가 매수인에게 인수될 수 있어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재하여 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물 제3층 용도가 실제 교회로 사용되고 있으나, 건축물대장상에는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기재되어 있어 용도 관련 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 등 여러 규제가 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

이 물건은 경춘선 퇴계원역 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 감정가는 높으나 다수의 권리 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 및 명도에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 장승철의 전세권 2억원과 김덕수 임차권 보증금 일부가 인수될 가능성이 있어, 낙찰 후 추가적인 부담을 고려해야 합니다. 건물 용도와 공부상 내용의 차이, 토지 이용계획상 제한 사항도 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경춘선 퇴계원역 인근으로 교통이 편리하며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 상권 유지 가능성이 있습니다.

* 건축물 자체의 활용도: 4층 규모의 철근콘크리트 건물로, 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 사업이 가능합니다.

* 토지 가치: 상업용 건부지로 활용 가능한 대지 면적을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 6,316,477,240원에서 권리 분석 결과 인수되는 총 보증금(약 220,000,000원)을 제외하고, 향후 명도 비용, 세금, 수리비 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인별 실사, 주변 시세 조사, 건축물 상태 및 향후 리모델링 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 보수적인 관점에서, 권리 인수 금액을 제외하고 시장 상황 및 본 물건의 리스크 요인들을 감안하여 감정가의 70~80% 수준을 시작으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다. (본 가격은 참고용이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.