나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102682 [1] 서울특별시 강남구 개포동 산148-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102682 [1] 서울특별시 강남구 개포동 산148-1 임야 경매

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서울중앙지방법원 경매3계 2025타경102682 | 소재지: 서울특별시 강남구 개포동 산148-1 | 감정가: 325,704,000원 | 최저가: 325,704,000원 | 용도: 임야

1. 서울중앙지방법원 2025타경102682 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102682 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 개포동 산148-1

용도: 임야

감정가: 325,704,000원

토지면적: 1884.00㎡ (약 570.03평)

토지 지분율: (매각대상: 토지 일부 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 "개포중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림, 공원, 농경지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 자연 친화적입니다. 그러나 차량의 직접적인 진출입이 불가하며, 근거리에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 본건은 지적도상 및 현황 상 맹지이며, "대모산도시자연공원" 내 임도를 통하여 인접 토지를 경유해야만 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 신OO이며, 채권자는 수OOOOOOO입니다. 경매 구분은 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 가장 중요한 권리상 특이사항으로는 "분묘기지권"이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 위에 설치된 분묘에 대해 기지(분묘가 설치된 자리)를 사용할 수 있는 권리가 있다는 의미로, 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야로서 개발이 이루어지지 않은 자연림 상태이므로, 일반적인 상권분석이나 생활 편의시설에 대한 분석은 제한적입니다. 주변은 자연림과 공원 지역으로 구성되어 있어, 도심 속 자연환경을 누릴 수 있는 잠재력은 있습니다. 다만, 현재로서는 주거지나 상업 시설과의 접근성이 낮아 일상생활의 편의성은 떨어집니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, "분묘기지권"의 존재로 인해 토지 개발 및 이용에 대한 제한이 발생하며, 관련 법적 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다.

둘째, "맹지"로서 차량 진출입이 어렵고 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지의 활용 가치가 크게 저하됩니다.

셋째, "도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역" 등 다양한 토지이용계획 및 법규의 적용을 받아 개발이 엄격히 제한됩니다.

넷째, "군사기지 및 군사시설 보호법"에 따른 고도 제한 구역에 해당하며, "보전임지", "공익용산지"로 지정되어 산림 보전 의무가 있습니다.

다섯째, "비오톱 1등급"으로 지정되어 생태적 가치가 높아 개발이 더욱 제한될 가능성이 높습니다.

여섯째, "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 하는 등 행정적 절차가 복잡합니다.

이러한 복합적인 제약으로 인해 단기적인 투자 수익이나 즉각적인 활용은 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구라는 탁월한 입지 조건을 가지고 있음에도 불구하고, 현재는 개발이 엄격히 제한되는 임야 상태입니다. 차량 접근이 어렵고 맹지이며, 분묘기지권이라는 복합적인 권리 및 규제 사항으로 인해 즉각적인 활용이나 개발은 현실적으로 어려운 상황입니다. 향후 도시 계획의 변경이나 특별한 개발 계획이 수립되지 않는 한, 본건의 가치는 주로 보전 가치나 장기적인 투기적 관점에서 평가될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약될 수 있습니다.

첫째, "강남구"라는 프리미엄 입지는 미래 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

둘째, 현행법상 개발이 어렵지만, 향후 정부의 도시계획 변경이나 대모산 일대 개발 사업 추진 시 재평가될 가능성이 있습니다.

셋째, 보전 가치가 높은 녹지 공간으로서, 환경 보호 관련 정책 변화에 따른 수혜 또는 개발 압력 완화 시 가치가 부각될 수 있습니다.

그러나 이러한 투자 포인트는 매우 장기적인 관점이며, 단기적인 시세 차익이나 실질적인 이용을 기대하기는 어렵다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 분묘기지권 등 해결해야 할 난제들을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 함께 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 발견되지 않았습니다. 주로 대모산 도시자연공원, 학교, 녹지 지역 등으로 구성되어 있어 자연 친화적인 환경을 유지하고 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계