나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경607 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 333 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 ""경복대학교 남양주캠퍼스"" 남동측 인근에 소재하며, 인근은 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 인접지 및 인근도로 대비 완경사 및 부정형의 토지로서, 주택 및 창고 건부지로 이용 중임.

본건 기호(3)는 인접지 및 인근도로 대비 완경사 및 부정형의 토지로서, 토지임야 상태로 과수목(매실나무 등 약 60주)이 식재되어 있음.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 지적상 맹지이나, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

본건 기호(3)는 지적상 맹지이나, 본건 기호(1)을 통해 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1)

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접5지구) 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

본건 기호(3)
계획관리지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 지구단위계획구역(진접5지구) 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 위지상
㉠ : 판넬조 창고, 약 20㎡
㉡ : 파이프조 가추, 약 16㎡
㉢ : 판넬조 보일러실, 약 6㎡
㉣ : 목조 창고, 약 3㎡
㉤ : 파이프조 가추, 약 67.5㎡
㉥ : 샷시조 발코니, 약 20.7㎡
㉦ : 샷시조 발코니, 약 33.12㎡
㉧ : 샷시조 발코니, 약 20.7㎡

본건 기호(3) 위지상
㉨ : 비닐하우스 약 24㎡
㉩ : 파이프조 평상, 약 12.5㎡
㉪ : 판넬조 창고, 약 20㎡
㉫ : 목조 창고, 약 4㎡
㉬ : 수목(매실나무 등) 약 60주

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

건축물현황도상 기호(가) :
건물은 경량철골조 경량판넬지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2001.11.02)
외 벽 : 목재사이딩 마감.
내 벽 : 각종 내장재 및 벽지마감.
창 호 : 하이새시 창호임.

건축물현황도상 기호(나) :
건물은 경량철골조 경량판넬지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 2001.11.02)
외 벽 : 판넬 마감.
내 벽 : 각종 내장재 및 벽지마감.
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

건축물현황도상 기호(가) : 주거용으로 이용 중임.
건축물현황도상 기호(나) : 창고, 화장실로 이용 중임.

설비내역

건축물현황도상 기호(가) : 기본적인 위생 및 급·배수설비 있으며, 난방설비
(심야전기 보일러) 있음.
건축물현황도상 기호(나) : 기본적인 위생 및 급·배수설비 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물배치도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물이 소재함.

㉥ : 샷시조 발코니, 약 20.7㎡
㉦ : 샷시조 발코니, 약 33.12㎡
㉧ : 샷시조 발코니, 약 20.7㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 및 수목 포함(단, 감정평가서상 제시외 ㉨, ㉩은 매각에서 제외)
2. 목록 1.은 지적상 맹지이나, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고, 목록 3.은 지적상 맹지이나 본건 목록 1.을 통해 진입 가능
3. 최저매각가격은 감정평가서상 총 감정액에서 매각에서 제외되는 제시외 ㉨,㉩을 제외한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경607 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 333

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,760,559,000원

* 토지면적: 2621.00㎡ (약 793평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 263.60㎡ (약 80평)

* 건물 제시외면적: 244.52㎡ (약 74평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진접농업협동조합 (진OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "경복대학교 남양주캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입은 가능하나, 인근 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 제반 교통사정은 불편한 편임.

* 토지형태 및 이용상태:

* 기호(1) 토지: 인접지 및 인근도로 대비 완경사 및 부정형의 토지로, 주택 및 창고 건부지로 이용 중임.

* 기호(3) 토지: 인접지 및 인근도로 대비 완경사 및 부정형의 토지로, 토지임야 상태에 과수목(매실나무 등 약 60주)이 식재되어 있음.

* 도로상태:

* 기호(1) 토지: 지적상 맹지이나, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 기호(3) 토지: 지적상 맹지이나, 본건 기호(1) 토지를 통해 진입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접5지구), 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당함.

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(진접5지구), 제한보호구역(후방지역:500m)(8m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당함.

* 군사시설 보호구역: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법상 후방지역 500m 이내에 포함되어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 01월 14일 접수 근저당권 (진접농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 549,400,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (제공된 정보상 특이사항 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 3. 토지에 대한 지상권설정등기(2006.8.11.)가 존재하나, 지상권자인 신청채권자 진접농업협동조합에서 매각 대금 완납 시 말소에 동의한다는 동의서를 제출함.

* 권리관계 요약: 말소기준권리보다 후순위의 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 모두 낙찰 시 말소될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 더불어 일부 생산 및 녹지 지역의 특성을 가지고 있음.

* 주변 개발 동향: 최근 인근(진접읍 금곡리 655번지 일대)에서 '삼부르네상스더테라스' 등 신축 연립/다세대 주택 단지의 매매 사례가 다수 확인됨.

* 최근 매매 정보 분석 (2025년 ~ 2026년):

* 84.78㎡ (약 25.6평) 규모의 연립/다세대 주택이 38,000만원 ~ 44,000만원 선에서 거래되었음.

* 이를 평당 시세로 환산 시 약 1,600만원 ~ 1,800만원 수준임.

* 종합: 인근에 신축 공동주택 단지가 들어서고 거래가 활발한 점은 해당 지역의 주거 가치 상승 및 잠재력을 시사함. 그러나 본건은 단독주택으로, 직접적인 비교는 어려우나 주변 시세 추세를 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 경복대학교 남양주캠퍼스가 인근에 소재함. 주변 초·중·고등학교 등 학군 정보는 추가 확인 필요.

* 교통시설: 대중교통 접근성은 다소 불편한 편이며, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 편의시설: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상, 도심의 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있으며, 인근 지역의 편의시설 접근성에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 진입로: 본건 토지(기호1, 기호3)는 지적상 맹지에 해당하며, 기호1 토지는 남측 도로에 접하나, 기호3 토지는 기호1 토지를 통해서만 진입 가능함. 이에 따른 이용상의 불편함이나 분쟁 가능성을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 군사시설 보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 각종 법적 규제가 중첩되어 있어 향후 건축, 개발 등 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함.

* 제시외 물건: 감정평가서상 제시외 건물(창고, 가추, 보일러실, 발코니 등) 및 수목이 다수 존재하며, 일부(㉨, ㉩)는 매각에서 제외됨. 이에 대한 명확한 현황 파악 및 처리 방안 모색 필요.

* 건물 노후도: 건물(가) 및 (나)의 사용승인일이 2001년 11월 02일로, 건축된 지 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 낮아 주거 편의성이 다소 떨어질 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 인근에 신축 공동주택 거래가 활발한 점은 긍정적이나, 맹지, 다양한 토지 이용 제한, 군사시설 보호구역 편입, 대중교통 불편 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 감정가액이 17.6억원으로 책정되어 있으나, 인근 시세 대비 과대평가되었을 가능성을 배제할 수 없어 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물 및 수목의 현황 파악, 건축물 노후도 점검, 진입로 확보 문제 해결 등 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득 가능하여 관리 및 활용의 용이성이 높음.

* 넓은 토지 보유: 793평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 개축, 분할 등 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공함.

* 인근 개발 잠재력: 신축 공동주택 단지 개발 사례는 지역 주거 가치 상승 가능성을 시사함.

* 주택 외 추가 시설: 다양한 제시외 건물 및 수목은 별도의 가치 또는 활용 가능성을 가질 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,760,559,000원

* 최근 인근 신축 연립/다세대 주택 매매가 분석: 84.78㎡ (약 25.6평) 기준, 평당 약 1,600만원 ~ 1,800만원 (총 4억 9백만원 ~ 4억 6천만원 수준)

* 본건 감정가는 인근 신축 공동주택 시세 대비 매우 높게 책정되어 있음.

* 넓은 토지 면적(약 793평)과 단독주택 특성을 고려하더라도, 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 제반 리스크(맹지, 각종 제한, 노후도 등)를 감안했을 때 재검토가 필요함.

* 낙찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 형성될 가능성을 보수적으로 추정해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 시작점: 약 10억 5천만원 ~ 12억 3천만원 (이는 감정가의 60~70% 수준이며, 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 조정 필요)

* 최종 입찰가는 물건의 실제 가치, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.