나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71378 [1] 경기도 가평군 가평읍 두밀리 144-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 상색리 소재 '상색초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1~8 공히 부정형 완경사지로서,
기호 1~3 : 단독주택으로 이용중임.
기호 4 : 토지임야임.
기호 5~8 : 도로로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약 4~5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(2) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(4) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(6) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(7) :계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
일련번호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호 2,3 토지는 공부상 지목(임야)과 실제 이용상황(단독주택)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 9,10 공히 일반목구조 평지붕 단층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 및 일부 사이딩 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택 및 작업실로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각, 매각에서 제외되는 목록 1 내지 4 지상의 제시외건물들로 인하여 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71378 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 두밀리 144-8

용도: 단독주택

감정가: 731,363,150원

토지면적: 5974.00㎡ (약 1807.5평)

토지지분: 5505.014㎡ (약 1665.2평)

건물면적: 40.11㎡ (약 12.1평)

건물지분: 40.11㎡ (약 12.1평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

건축물대장상 정보:

* 총괄표제부

* 대지면적: 581㎡

* 건축면적: 40.11㎡

* 주요용도: 단독주택

* 사용승인일: 2015년 08월 13일

* 부속건축물 면적: 11.31㎡

토지감정요항표 요약:

* 본건은 경기도 가평군 가평읍 상색리 소재 '상색초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 소재합니다.

* 차량 접근은 가능하나, 근거리 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 불편한 편입니다.

* 토지는 공히 부정형 완경사지이며, 기호 1~3은 단독주택으로, 기호 4는 임야로, 기호 5~8은 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로폭은 약 4~5m 내외입니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등에 해당합니다.

* 기호 2, 3 토지는 공부상 지목이 임야이나 실제로는 단독주택 부지로 이용 중입니다.

건물감정평가요항표 요약:

* 건물은 일반목구조 평지붕 단층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 일부 사이딩 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 주택 및 작업실로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 가평군 가평읍 두밀리 내에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. '상색초등학교'와는 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 인근에 버스정류장이 있으나 노선 및 배차 간격에 따라 편의성이 달라질 수 있습니다.

* 도로상태: 본건 토지는 노폭 약 4~5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

* 일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역

* 일련번호(2, 3, 4): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역

* 일련번호(5, 6, 8): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역

* 일련번호(7): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역

상기 지역들은 개발 및 건축행위에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 11월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을24)입니다.

* 총채권액: 등기부상 모든 채권액 합계는 1,288,344,330원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안지은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 02월 08일

* 대항력: 있음

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 안지은 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 인수 여부 및 기타 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 매각에서 제외되는 목록 1 내지 4 지상의 제시외 건물들로 인하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 또는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 1,288,344,330원

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 가평군 가평읍의 상대적으로 외곽 지역에 위치한 단독주택 부지입니다. 주위는 자연환경과 농경지가 혼합된 조용한 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 본 물건과 동일한 단지 또는 동일 건물에 대한 주변 시세 정보가 제공되지 않았습니다. 따라서, 인근 유사 부동산의 매매 및 임대 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요합니다.

* 일반적으로 가평 지역의 부동산은 전원주택, 주말주택, 또는 귀촌 주택 등으로 수요가 형성됩니다. 본 물건의 경우, 넓은 토지 면적은 전원생활을 고려하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 다만, 본건의 경우 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인 존재 등 권리상 복잡성이 있어 실제 시장 가치 평가는 더욱 신중해야 합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보는 현재 제공되지 않았으나, 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세는 전반적으로 평당 가격이 형성되어 있으며, 조망권, 접근성, 기반 시설 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '상색초등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 기타 편의시설 및 상업시설은 가평읍 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 지역 정보 탐색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 대형 축사 밀집 지역 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 인근 지역의 축사 운영 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 불분명: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불투명하여, 건물 철거 또는 사용료 지급 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원인 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (보증금 0원이라도 명도 저항의 가능성은 항상 존재합니다.)

* 토지이용계획 상 규제: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 법적 제한이 따릅니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 지목이 임야이나 실제 단독주택 부지로 이용되고 있어, 토지 거래 또는 재산권 행사 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 접근성이 다소 떨어져 일상생활 및 이동에 불편을 느낄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 가평읍의 자연환경과 인접한 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재, 토지이용계획 상의 제약 등 다수의 권리 및 행정상 리스크를 내포하고 있어 투자 시 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히, 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제는 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 정확한 법률적 판단이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 압류 및 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있으며, 총채권액이 감정가를 초과하고 있어 경매 진행 시 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적(약 1807.5평)은 전원주택 신축, 주말 농장, 개인 창고 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 및 임차인 문제 등 리스크를 해결할 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 731,363,150원으로 책정되었습니다. 그러나 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 토지이용계획 상의 제약 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 접근해야 합니다.

인근 유사 물건의 시세 및 거래 동향, 본건의 개별적 가치, 그리고 명도 및 법적 리스크 해결에 필요한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 511,000,000원 ~ 585,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권유합니다. 단, 이는 일반적인 시장 상황 및 예측이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황, 법원 진행 경과, 전문가의 추가 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.