나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71333 [1] 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 513동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재, ‘도농역’ 북측 인근에 위치하는 부동산(아파트)으로 주위는 아파트단지 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

아파트로 이용중임.

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 공공청사(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금교초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주양정초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산새봄유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동화중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금교초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 27층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71333 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 513동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 850,000,000원 (8억 5천만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 61.39㎡ (약 18.57평)

토지지분: 61.39㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.45㎡ (약 49.14평) (분양면적 추정)

건물지분: 162.454㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물정보

아파트명: 플루리움2단지

사용승인일: 2002년 01월 22일

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 27층 건물 중 제4층 제402호

총 동수: 16동

총 세대수: 1484세대

최고층/최저층: 30층 / 2층

세대당 주차대수: 약 0.27대 (총 398대 / 1484세대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

전용면적: 134.878㎡ (약 40.68평)

분양면적: 162.45㎡ (약 49.14평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재, ‘도농역’ 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 등이 분포하는 전형적인 주거지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 소로2류, 중로1류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(다수 학교 및 유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도)

말소기준권리: 을5 근저당권 (중소기업은행, 2003.02.26.)

3.2. 권리관계

등기부상 을구의 근저당권 및 가압류, 갑구의 가압류 등 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 비고란에 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변환경

다산동 일대는 신흥 주거지역으로 개발이 진행되고 있으며, 본건이 위치한 아파트 단지 역시 상당한 규모를 갖추고 있습니다.

4.2. 상업시설

단지 내 및 인근에 기본적인 상업 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지정보

아파트명: 플루리움2단지

주소: 경기도 남양주시 다산동 4002-1

사용승인일: 2002년 01월 22일

총 세대수: 1484세대

최고층: 30층

주차대수: 총 398대 (세대당 약 0.27대)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

5.2. 주변편의시설

도농역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 있으며, 주변 아파트 단지들과 함께 주거 편의성을 제공합니다.

5.3. 주변교육시설

토지이용계획 상 도농초등학교, 부영예술유치원, 금교초등학교, 남양주양정초등학교, 다산새봄유치원, 도농중학교, 동화중고등학교, 미금중학교, 미금초등학교, 아연유치원 등 다수의 교육시설 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발관련사항

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있으나, 동시에 개발 계획에 따른 환경 변화나 추가적인 부담이 발생할 가능성도 존재합니다.

6.2. 법적제한사항

다수의 지구단위계획구역, 공공청사, 도로 지정, 각종 보호구역, 제한구역(과밀억제권역, 공장설립승인지역 등)이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 이용 등에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 소재하며, 도농역과 인접하여 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 재정비촉진지구라는 특성은 미래 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 다양한 법적 제한사항은 주의 깊게 검토해야 합니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인 현황이 없는 점 및 제시외 물건이 없는 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신흥 주거지역 내 위치.

* 대규모 아파트 단지의 인프라 활용 가능.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 잠재적 미래 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(134.878㎡ 전용면적 기준)의 아파트가 2026년 7월 기준 1층 78,000만원, 14층 80,000만원에 거래되었습니다. 본건은 4층으로, 이러한 시세 범위를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가는 85,000만원으로 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 81,000만원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 범위를 반영하고, 4층이라는 점을 감안하여 경쟁력 있는 가격으로 산정한 것입니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 최종적으로 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.