나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71427 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 68-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 '화도초등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 노선을 따라 근린생활시설, 후면으로 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 서측에 인접한 비룡로를 통과하는 노선버스의 이용이
가능함.

형태 및 이용상태

7필지 일단의 대체로 마름모 형상으로, 근린생활시설 부지로 이용 예정임.

인접 도로상태

남서측으로 비룡로인 광대로와 접하고 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 중로3류
(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)
<환경정책기본법>
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 중로3류
(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 중로3류
(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원
(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조
의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의) , 중로3류
(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2,3,4,5,8)는 공부상 지목 '답'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
① 기호(2~8) 토지는 일단지로 이용중임.

기호(2) 소유자 : 권오걸,김종기,이해연
기호(3) 소유자 : 김종기
기호(4) 소유자 : 권오걸,김종기,이해연
기호(5) 소유자 : 권오걸,김종기,이해연
기호(6) 소유자 : 김종기
기호(7) 소유자 : 권오걸,김종기,이해연
기호(8) 소유자 : 권오걸,김종기,이해연

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
내외벽 : 몰탈 마감 등
미완공 건물임.

이용상태

근린생활시설 용도로 예정된 건물임.

설비내역

벽체 골조에 매립되는 기본설비(전기 등), 승강기 등이 시공되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

완공되지 않은 건물로서, 일반건축물대장은 존재하지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
가 타 :

① 기호(1) 건물은 사용승인 받지 않은 건물임.


기호(1) 소유자 : 권오걸,김종기,이해연

물건 비고

일괄매각, 목록 1.건물은 사용승인 받지 않은 건물임, 목록 2,3,4,5,8 토지는 농지전용허가 이루어졌고 농지취득자격증명 제출 필요(매각물건명세서의 사실조회 회신 참조)하며 매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71427 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOO (구리새마을금고)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 68-7

* 용도: 근린시설

* 감정가: 9,119,062,300원

* 토지 면적: 1629.00㎡ (약 492.78평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 2246.23㎡ (약 679.53평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 이용 현황 (토지감정요항표 기반)

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 '화도초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역임.

* 토지는 7필지 일단으로 대체로 마름모 형상이며, 근린생활시설 부지로 이용 예정임.

* 토지 제시외 면적은 없으나, 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '대'인 필지(기호 2,3,4,5,8)가 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당하며, 일부 필지는 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉 또는 접함.

1.4. 건물 이용 현황 (건물감정평가요항표 기반)

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물

* 건물 상태: 미완공 건물이며, 사용승인을 받지 않은 상태임.

* 용도 예정: 근린생활시설

* 설비: 벽체 골조에 매립되는 기본설비(전기 등), 승강기 등이 시공되어 있음.

* 공부와의 차이: 완공되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 '화도초등학교' 서측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량 접근이 가능함.

* 서측에 인접한 비룡로를 통과하는 노선버스의 이용이 가능함.

2.3. 도로 상태

* 남서측으로 비룡로인 광대로와 접함.

* 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 토지 등기부상 말소기준 권리는 2021년 9월 3일 접수된 구리새마을금고의 근저당권 (을18)임.

* 건물 등기부상 말소기준 권리는 2024년 11월 1일 접수된 구리새마을금고의 근저당권공동담보목록 (을1)임.

3.2. 주요 권리 내역

* 토지 등기부상:

* 2002-07-10: 김희익 지분 전부 이전 (이익균)

* 2002-12-09: 공유자 전원 지분 전부 이전 (이익균)

* 2006-08-30: 소유권 이전 (배건태)

* 2017-03-24: 소유권 이전 (권오걸 외 2명)

* 2021-09-03: 근저당권 (구리새마을금고, 60억 원) - 말소기준권리

* 2025-03-26: 임의경매 (구리새마을금고, 5,806,896,078원) - 말소

* 건물 등기부상:

* 2024-09-25: 가처분 (구리새마을금고) - 인수

* 2024-09-25: 소유권 보존 (권오걸 외 2명)

* 2024-11-01: 근저당권 공동담보목록 (구리새마을금고, 60억 원) - 말소기준권리

* 2025-03-26: 임의경매 (구리새마을금고, 5,806,896,078원) - 말소

* 인수되는 권리: 건물 등기부상 '갑2' 구리새마을금고의 가처분(2024-09-25 접수)은 인수 대상임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 남양주시 화도읍은 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 따르지만, 주거형 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 신규 주거 및 상업 시설 개발 가능성이 있는 지역임.

* 주위로 근린생활시설, 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재할 것으로 예상됨.

4.2. 상업 시설 현황

* 근린생활시설 부지로 이용 예정이며, 현재 주위에도 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 상업 기능이 일부 수행되고 있을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 서측 인근에 화도초등학교가 위치함.

* 일부 토지(기호 4, 7)는 상대보호구역으로 지정되어 있으며, '첫단추유치원'이 인근에 위치하는 것으로 확인됨.

5.2. 교통 및 접근성

* 제반 차량 접근이 용이하며, 비룡로를 통한 대중교통 이용이 가능함.

* 인근에 광대로 및 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

5.3. 편의시설 및 혐오시설 (외부 조사 필요)

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 정확한 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미사용승인 건물

* 목록 1. 건물은 사용승인 받지 않은 미완공 건물로, 건축 관련 허가 내용, 유효성, 승계 가능 여부, 건축 진행 정도 등을 별도로 확인해야 함. 이는 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 필요

* 목록 2, 3, 4, 5, 8 토지는 농지전용허가가 이루어졌으나, 농지취득자격증명 제출이 필수적임.

* 매각 결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 함.

6.3. 토지 지목과 현황 불일치

* 기호 2, 3, 4, 5, 8 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중이므로, 관련 법규 준수 여부 확인이 필요함.

6.4. 가처분 인수

* 건물 등기부상 '갑2' 구리새마을금고의 가처분은 말소되지 않고 인수되므로, 해당 가처분의 내용 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.5. 토지이용계획상 제한

* 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 근린시설 용도의 미완공 건물 및 토지 일괄 매각 건입니다. 교통 접근성은 양호한 편이나, 건물이 미사용승인 상태이고 토지 중 일부는 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 또한 건물에 가처분이 인수되는 점 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 주위 환경은 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요는 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 근린시설 부지로 예정된 넓은 토지와 건물을 일괄 매각받는 점.

* 화도초등학교 인근에 위치하며, 비룡로와 인접하여 교통 접근성이 양호함.

* 지역 내 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 활용 가치가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(9,119,062,300원) 및 각종 권리 분석, 잠재적 리스크 요인, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 특히 미완공 건물 상태, 농지취득자격증명 제출 조건, 인수되는 가처분 등의 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 정밀한 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다. (인수 보증금은 0원으로 파악됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.