나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71303 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 64-9 보광주택 제다동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 ""차산초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 4층 402호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지 도배, 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 및 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(2012-11-29)(차산초등학교), 역사문화환경보존지역(이순지
선생묘 보호구역외곽경계로부터300미터의이내의지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71303 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 64-9 보광주택 제다동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 25.82㎡ (약 7.81평)

건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 차산초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 상대보호구역(차산초등학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있습니다.

일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본 물건지 인근에서 명확하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 확인을 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 21일자 남양주세무서장의 압류 (갑3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 압류(갑3) 및 강제경매(갑4, 서울보증보험)는 말소됩니다.

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권(경기주택도시공사, 68,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항: 등기부등본상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 물건명세서에 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 이 두 정보 간의 상충 가능성이 있으므로, 낙찰 전 반드시 법원에 명확한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

*: 경기주택도시공사

보증금: 68,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-02-12

확정일자: 2017-12-08

대항력: 있음 (인수 대상)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건이 소재한 화도읍 차산리 일대 다세대/연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 11일 거래, 화도읍 차산리 70-7, 49.52㎡(다세대, 2016년 건축), 128,000,000원.

* 2026년 5월 13일 거래, 화도읍 차산리 49-8, 59.175㎡(다세대, 2016년 건축), 140,000,000원.

* 2026년 7월 26일 거래, 화도읍 차산리 165-6, 59.98㎡(연립, 1995년 건축), 70,000,000원.

본 건은 35.76㎡(약 10.82평)의 소형 다세대주택이며, 1994년 사용승인된 건물입니다. 비교적 오래된 건물임을 감안할 때, 최신 건물 시세보다는 1995년 건축된 약수빌라의 거래가(60㎡, 70,000,000원)와 유사한 가격대로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 본 건의 면적이 더 작다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근으로 차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 차산초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주거 밀집 지역에 해당합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 부담: 본 건의 가장 큰 리스크는 68,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 감정가(71,000,000원) 대비 인수 보증금 비중이 매우 높아, 투자 수익을 기대하기 어렵거나 실질적인 취득 비용이 예상보다 커질 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 사용승인된 건물로, 건축 연수가 높아 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등 용도지역상의 제한사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 소형 다세대주택으로, 선순위 임차인(경기주택도시공사)의 보증금 68,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 감정가 71,000,000원과 비교했을 때, 인수 보증금이 거의 대부분을 차지하므로 투자 수익률을 기대하기 어려운 구조입니다.

만약 실거주 목적으로 접근한다면, 인수 보증금을 포함한 총 실질 취득 비용이 주변 시세보다 현저히 낮은지 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'과 물건명세서의 '인수 조건'이 상충하는 점은 반드시 법원 확인을 통해 명확히 파악해야 할 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 낮은 예상 입찰가를 통해 진입할 수 있는 가능성: 만약 인수 보증금(68,000,000원)이 매수인의 부담으로 확정된다면, 수익률 확보를 위해 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

* 실거주 목적 시 총 실질 취득가 활용: 인수 보증금을 포함한 총 지출 비용이 시세보다 낮다면, 주택 마련의 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 향후 해당 지역의 개발 계획 및 주택 가격 상승 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 명확한 시세 상승 전망과 명도 성공을 전제로 함)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 '선순위 임차권 인수' 여부입니다.

만약 임차보증금 68,000,000원을 매수인이 그대로 인수해야 하는 경우, 투자 수익을 고려한 입찰가는 매우 낮아집니다. 예를 들어, 감정가 71,000,000원을 기준으로 수익을 내려면, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 71,000,000원 이하가 되어야 합니다. 이는 입찰가를 3,000,000원 이하로 제한하게 되어 현실적인 입찰과는 거리가 멀 수 있습니다.

만약 총 실질 취득 비용을 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 맞추어 수익을 확보하고자 한다면, 예상 입찰가는 약 15,000,000원 ~ 20,000,000원 선이 될 수 있습니다. (총 실질 취득가 = 입찰가 + 인수 보증금)

그러나 이는 임차보증금 전액 배당을 받지 못한다는 가정 하에, 시장 가치 대비 저렴하게 매수하려는 전략이며, 잠재적 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 인수 조건 명확화 및 철저한 현장 조사 후, 본인이 감당할 수 있는 총 실질 취득 비용을 설정하고 역산하여 결정하는 것이 가장 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.