나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1242 [1] 경기도 가평군 청평면 청평리 417 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 ""청평터미널"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 빌라 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 불가하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지임.
기호(3) : 사다리형의 토지로서, 현황 도로상태임.

인접 도로상태

본건 기호(3) 토지를 통하여 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 연결되고, 기호(1) 동측으로 폭 약 2미터 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(모든축종 사육제한), 상대보호구역(청평초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)
기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역(청평초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 지목이 전이나, 현황도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서 (사용승인일 : 1997.01.24.)
외벽 : 석재 및 외장타일 마감
창호 : 샷시 창호임
바닥 : 세멘몰탈 및 벽지, 타일마감 등임.

이용상태

1층 : 주택 및 점포, 2층 : 주택, 3층 : 주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 철파이프조 판넬지붕 (옥탑 및 다용도실) 약 96㎡가 옥상에 소재함.

공부와의 차이

공부상 1층은 근린생활시설(소매점)이나, 현황은 주택 및 점포이고, 2층은 근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경1242 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 청평면 청평리 417 (신주소: 경기도 가평군 여울길 21-2)

* 용도: 근린시설

* 감정가: 200,193,010원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 202.00㎡ (약 61.10평)

* 토지지분: 67.3266㎡ (약 20.36평)

* 건물면적: 342.63㎡ (약 103.64평)

* 건물지분: 114.2㎡ (약 34.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물 제시외면적: 96.01㎡ (약 29.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물

* 사용승인일: 1997년 1월 24일

* 층별 이용현황: 1층 주택 및 점포, 2층 주택, 3층 주택

* 공부상 용도: 1층 근린생활시설(소매점), 2층 근린생활시설(사무소)

* 공부와의 차이: 1층 주택 및 점포, 2층 주택으로 현황 이용 중

1.4. 특이사항

* 지분매각, 대항력있는임차인, 공동담보

* 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평터미널" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 어려운 점은 주의가 필요하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 도로상태

기호(3) 토지를 통하여 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 연결되고, 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 2미터 현황 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 및 기호(3) 토지 모두 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 상대보호구역(청평초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 제한이 있습니다.

* 공부상 지목은 전이나, 기호(3) 토지는 현황상 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 7일 접수된 국민은행의 강제경매개시결정(채권금액: 44,480,275원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* * 배

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입/사업자등록일: 2023년 7월 11일

* 확정일자: 2023년 7월 11일

* 배당신고일자: 2025년 6월 18일

* 대항력: 있음

* * 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021년 4월 5일

* 대항력: 있음

* * 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021년 3월 14일

* 대항력: 있음

* * 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2017년 11월 29일

* 대항력: 있음

* * 주식회사비시엠

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자등록일: 2019년 10월 28일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 6월 18일

* 대항력: 있음

* 비고:

주의: 대항력 있는 임차인 오세완, 윤원임, 윤정기, 주식회사비시엠의 경우 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되거나 0원으로 기재되어 있습니다. 특히 대항력은 있으나 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 토지 등기부 요약

* 2023년 6월 22일 김정해 지분 전부 이전 (윤남원 외 2명)

* 2024년 8월 28일 정용우 지분 전부 이전 (윤남원 외 2명)

* 2025년 4월 7일 국민은행 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

3.4. 건물 등기부 요약

* 1997년 12월 1일 소유권 보존 (김정해)

* 2023년 6월 22일 소유권 이전 (윤남원 외 2명)

* 2025년 4월 7일 국민은행 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 청평리는 청평터미널 인근으로, 근린생활시설, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역입니다. 상대적으로 인구가 밀집된 지역은 아니지만, 터미널 인근이라는 점에서 유동인구의 존재 가능성이 있습니다.

4.2. 주요 시설

* 청평터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 청평초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 주택 및 빌라가 소재하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

청평초등학교가 인접해 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 가평군 내에서 폐기물 처리 시설 관련 주민 갈등 사례가 보도된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 지분만 매각하므로, 공동 소유자들과의 협의 및 관리 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

총 5명의 임차인이 있으며, 이들 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 특히 보증금 및 차임 정보가 불확실하거나 0원으로 기재된 임차인이 있어, 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 차량 진입 제한

본건까지 차량 진입이 어렵다는 점은 물건 이용 및 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 이용 현황과 공부상 불일치

건물의 1층 및 2층이 공부상 근린생활시설임에도 불구하고, 현황은 주택 및 점포, 주택으로 이용되고 있어 향후 용도 변경이나 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다. 토지 역시 현황 도로로 이용되는 부분이 있어 지적 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

6.5. 공동담보

공동담보로 진행되는 경매라는 점은 타 채권 관계 및 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 청평터미널 인근에 위치한 근린시설로, 지분 매각이라는 점과 대항력 있는 임차인 다수 존재, 그리고 차량 진입의 어려움 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불분명한 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 그러나 현재 감정가는 200,193,010원이며, 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토한다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 청평터미널 인근의 입지: 터미널 인근이라는 점은 유동인구나 대중교통 이용객을 대상으로 한 상업 시설로서의 잠재력을 시사합니다.

* 지분 매각 활용 가능성: 공동 소유주와의 협의를 통해 재건축 또는 재개발 시너지를 모색할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 현재 주택 및 점포로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 용도 변경 등을 통해 수익성을 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,193,010원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(지분 매각, 대항력 있는 임차인, 차량 진입 어려움, 공부상 불일치 등)를 충분히 고려하여 입찰 참여자의 개별적인 판단과 분석에 따라 결정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 부동산 시세, 임차인 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 분석한 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.