나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71240 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 9층945호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 9층 945호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 27미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남 양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71240 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 9층945호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.0248㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

건물지분: 18.522㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 9층 945호

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

준공일: 2020년 12월 9일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(다산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (cite:3, 7)

서측으로 노폭 약 27미터, 동측으로 약 15미터, 남측으로 약 6미터의 도로가 접해 있습니다. (cite:7)

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류, 소로1류, 소로3류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다.

인근에 다산선형공원, 다산중앙공원 등이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. (cite:11, 12)

주변에 대규모 아파트 단지, 상가 시설, 행정복지센터 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. (cite:5, 19)

주변 지역 검색 결과, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 마약 재활 시설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. (cite:13)

1.2. 권리분석

본건은 의정부지방법원 남양주지원 2025타경71240호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)입니다.

등기부등본 상 가장 큰 특징은 을구 1번의 주택임차권(유지현)이 말소기준권리보다 선순위에 해당한다는 점입니다. 이 임차권은 2024년 3월 7일 접수되었으며, 보증금은 115,500,000원입니다. 전입일자는 2022년 4월 15일, 확정일자는 2022년 3월 9일이며, 대항력이 있습니다. (cite:7)

물건명세서 및 등기부등본에 따르면, 이 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (cite:7)

소유권 이전 등기(박지안, 갑2) 및 국민건강보험공단의 압류(갑4) 등은 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. (cite:7)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 '다산 안강 럭스나인'은 2020년 12월에 준공된 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. (cite:6)

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 평형대의 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

2026년 1월 13일에 거래된 19.66㎡ 면적의 오피스텔이 110,000,000원(11,000만원)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 559만원의 시세를 형성하고 있습니다. (cite:4, 5, 6)

본건의 전용면적은 18.52㎡이므로, 이를 기준으로 시세 환산 시 약 103,520,000원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

해당 지역은 다산역 역세권에 위치하며, 주변에 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 잘 갖추어져 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. (cite:5, 9)

1.4. 생활정보

본건은 다산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행하고 있습니다. (cite:3, 7)

단지 인근에 다산역(8호선)이 있으며, 잠실역까지 25분, 강남까지 30분대로 접근 가능하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. (cite:9)

생활 편의시설로는 다산역 주변의 상업 시설, 쇼핑몰(현대프리미엄아울렛 인접), 병원, 은행, 학원가 등이 잘 갖추어져 있습니다. (cite:8, 19)

주변에 다산선형공원, 다산중앙공원, 왕숙천 수변공원 등이 있어 쾌적한 여가 및 산책 환경을 제공합니다. (cite:11, 12)

단지 주변에는 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 있으며, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. (cite:5)

지역 내 마약 재활 시설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았으며, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite:13)

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 1번의 선순위 주택임차권 인수 부담입니다.

임차인 유지현 씨의 보증금 115,500,000원은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다. (cite:7)

본건의 감정가(126,000,000원)와 인수해야 할 보증금(115,500,000원)의 차이가 10,500,000원으로 매우 적습니다. 이는 임차인이 배당에서 일부 금액만을 받더라도, 낙찰자가 최소 10,500,000원 이상의 추가 금액을 부담해야 함을 의미합니다. 만약 임차인이 배당을 거의 받지 못할 경우, 그 전액 또는 상당 부분을 낙찰자가 인수하게 되어 예상치 못한 큰 금액의 손실이 발생할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되고 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하는 상황입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 다산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. (cite:3, 5, 9)

하지만, 선순위 임차인의 보증금 115,500,000원을 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재한다는 점이 매우 치명적인 단점입니다. (cite:7)

현재 감정가와 인수 보증금의 차이가 매우 작아, 낙찰가율이 80%만 넘어도 임차인 보증금 전액을 배당받기 어려운 상황이 발생합니다. 이는 곧 매수인이 인수해야 할 금액이 낙찰가 외에 추가로 발생함을 의미하며, 투자 수익성을 크게 악화시킬 수 있습니다.

따라서 본건은 높은 위험 부담을 안고 있는 물건으로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다산역 역세권의 뛰어난 입지: 8호선 연장으로 서울 강남 접근성 우수, 지역 내 개발 호재 및 풍부한 배후 수요 기대. (cite:5, 9)

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 우수한 건축물 상태 유지.

* 다양한 편의시설 인접: 쇼핑, 문화, 녹지 공간 등 풍부한 생활 인프라. (cite:8, 11, 12)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

참고 시세 (19.66㎡ 기준): 110,000,000원

본건 면적(18.52㎡) 기준 예상 시세: 약 103,520,000원

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 본건의 시장 가치를 기준으로 판단합니다.

하지만, 을구 1번의 주택임차권 보증금 115,500,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

현재 예상 시세(약 103,520,000원)가 인수 보증금(115,500,000원)보다 낮으므로, 낙찰받을 경우 최소 10,500,000원 이상의 추가 인수 비용이 발생하며, 이는 낙찰가 외의 실질적인 취득 비용입니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

시장 가치와 인수 부담을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 105,000,000원 수준으로 제안합니다.

단, 본 입찰가로 낙찰받더라도 임차인 보증금 인수 부담이 발생함을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.