나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71224 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "주곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 주거나지, 학교 등이 소재하는지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 주위에 버스정류장 및 지하철4호선 "진접역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택(다가구) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(진접택지개발지구)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(경량판넬) 지상 4층건으로서, 외벽 : 석재 외장 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감 창호 : 하이샷시 창호 등임. ◆ 본건의 사용승인일은 2013.06.19일임.

이용상태

◆ 후첨 "건물개황도"를 참조하시기 바람. ◆ 단독주택(다가구주택)으로 이용중임. ◆ 후첨 "건물개황도"상의 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 도시하였는 바, 이는 실제와 다를 수 있음에 유의하시기 바람.(후기 "기타참고사항" 참조 요망)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 및 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

[제시외건물등] ㉠ ~ ㉤이 소재함. "토지 건물 감정평가명세표" 및 "건물개황도" 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

◆ 본건 임대관계는 미상임. ◆ 기타 : ㉮ 일반건축물대장상 "위반건축물" 등재됨. ▲ 위반일자 : 2013.08월경, ▲ 위반내용 : 대수선(주택, 철근콘크리트) 2층 및 3층 각각(175.53㎡) ▲ 시정명령한 내용 : 원상복구 ㉯ 현황 일부 실사 및 탐문조사 결과 2층 5가구(통칭 201호 ~ 205호) 및 3층 5가구(통칭 301호 ~ 305호)로 대수선하여 총10개 호수의 다가구로 이용중이며 각각은 원룸형(방1, 거실, 욕실1, 주방/식당, 보일러실)으로 사용중인 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

일괄매각, 제시외건물 및 공작물 포함, 이 사건 건물은 대수선을 이유로 위반건축물로 등재되어 있으므로 별도확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71224 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014번지 (도로명 주소: 경기도 남양주시 해밀예당1로235번길 9-16)

용도: 다가구주택

감정가: 2,319,181,380원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서

1.2. 면적 정보

토지면적: 349.40㎡ (약 105.70평)

건물면적: 753.89㎡ (약 228.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 86.14㎡ (일괄매각 포함)

1.3. 건축물 정보

주요구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(경량판넬)

층수: 지하 0층, 지상 4층

사용승인일: 2013년 06월 19일

건폐율: 59.81%

용적률: 199.55%

승강기: 1대

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 주거지, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 주변에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 "진접역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건물 부지로 이용 중입니다.

본 건 서측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 21일 접수된 서울축산기업조합새마을금고의 근저당권 (을8/을12)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 대상 권리

본 물건에는 여러 임차인이 존재하며, 이 중 일부 임차인은 매수인에게 대항력이 있어 인수될 보증금이 있을 수 있습니다.

* 홍순옥 (전입 2015.10.13., 확정 2015.10.13., 보증금 110,000,000원, 대항력: 있음)

* 물건명세서상 인수 대상 보증금: 80,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수)

* 변지현 (전입 2017.04.27., 확정 2017.04.27., 보증금 45,000,000원, 대항력: 있음)

* 물건명세서상 인수 대상 보증금: 45,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수)

* 변지현 임차인은 보증금 증액분이 여러 건 존재하며, 물건명세서에서는 45,000,000원을 기준으로 인수 여부를 명시하고 있습니다.

매수인이 인수해야 할 총 보증금 (물건명세서 기준): 80,000,000원 (홍순옥) + 45,000,000원 (변지현) = 125,000,000원

상기 임차인 외 다른 임차인들의 보증금은 배당을 통해 우선변제될 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액(토지): 1,031,569,947원

등기부채권 총액(건물): 1,611,569,947원 (중복 기재된 권리 포함 가능성 있음)

말소 예정인 권리 다수 존재

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "주곡초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 4호선 "진접역" 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 상대적으로 조용한 주거 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

본 건물은 대수선(2층 및 3층 각 175.53㎡)을 이유로 일반건축물대장에 "위반건축물"로 등재되어 있습니다. 시정명령 내용은 원상복구이며, 이로 인한 행정적 제재 및 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 보증금

상기 권리분석에서 언급된 홍순옥, 변지현 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 인수 총액은 최소 125,000,000원으로 예상됩니다.

6.3. 건물 내부 구조

건물은 2층 5가구, 3층 5가구로 총 10개 호수로 대수선하여 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 원룸형으로 구성되어 있을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 다가구주택으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 "위반건축물" 등재와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 위반건축물에 대한 시정명령 이행 여부 및 비용, 그리고 인수 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있는 다가구주택

* 지하철 4호선 진접역 역세권으로 향후 개발 가치 상승 기대

* 인수 보증금 및 위반건축물 문제 해결 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(2,319,181,380원)를 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 할 총 보증금 125,000,000원과 위반건축물 시정 및 복구에 소요될 것으로 예상되는 비용을 제외하고 산정해야 합니다. 따라서, 입찰 희망가는 해당 리스크 요인들에 대한 정확한 실사를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 산정은 주변 시세, 임대 현황, 위반건축물 해소 방안 및 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.