나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71475 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-7 세경빌리지 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 경춘선 ""천마산역"" 북동측 근거리에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종 생활편익시설,
공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서
(사용승인일 : 2012.01.06)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 주방/, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임 .

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경71475 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-7 세경빌리지 101동 3층302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

150,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

* 토지지분: 44.138㎡ (약 13.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

* 건물지분: 59.25㎡ (약 17.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 사용승인일: 2012년 1월 6일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호

* 전용면적: 59.25㎡

* 대지권 면적: 44.14㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 경춘선 "천마산역" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근으로 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 필지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

2.5. 주변 환경

주변은 주거 밀집지역으로, 일반적으로 혐오시설은 확인되지 않으나, 인근 토지이용계획상 제한 사항이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑4 압류 (안산시, 2023년 2월 1일)

3.2. 인수되는 권리

없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하여 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 이 (주택도시보증공사 관련)

3.3. 2. 보증금: 157,000,000원

차임: 0원

3.3. 3. 전입일자(사업일자): 2021년 11월 18일

확정일자: 2021년 11월 18일

배당신고일자: 2023년 11월 24일

3.3. 4. 대항력: 정보상 '없음'으로 표기되어 있습니다.

3.3. 5. 비고

* 물건명세서상 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 을7 주택임차권(이지연)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 따라서, 본건 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

157,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 주거지역 내에 자리하고 있습니다.

4.2. 상권 형성 정도

주변에 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집해 있으며, 기본적인 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 일상생활에 필요한 편의는 제공됩니다.

4.3. 최근 매매 사례 분석

* 대영그린빌 (다세대, 2009년식, 45.32㎡): 2026년 5월 1일, 115,000,000원

* 신강남하이츠(가동) (다세대, 1996년식, 69.12㎡): 2026년 5월 6일, 154,600,000원

* 화성아트빌 (연립, 1997년식, 76.77㎡): 2026년 5월 14일, 120,000,000원

4.4. 본건과의 시세 비교

본건(세경빌리지 101동, 2012년식, 59.25㎡)은 비교적 최근 연식에 속하며, 면적 또한 중간 수준입니다. 최근 매매 사례들을 볼 때, 대영그린빌(45.32㎡, 115백만원)보다 높고, 신강남하이츠(69.12㎡, 154.6백만원)보다는 낮거나 유사한 수준으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가 150,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

경춘선 천마산역에서 북동측 근거리에 위치하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.3. 교육시설

본건 주변의 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역 내에 위치하여 통학 가능한 범위 내에 초·중·고등학교가 존재할 것으로 추정됩니다.

5.4. 기타 생활 편의

차량 진입이 용이하며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 정보 상이함

'대항력 있는 임차인'이라는 문구가 특이사항 및 물건 정보에 반복적으로 언급되나, 등기부등본 상 임차인의 권리는 말소 예정으로 확인되었으며, 특별매각조건을 통해 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각됨이 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 관련 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 규제가 있는 지역에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

2012년 사용승인된 건물로 신축 연식이 오래되지 않았으나, 10년 이상 경과함에 따라 통상적인 유지보수 및 관리 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 주변 시설

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 추후 개발 계획 등에 따른 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 천마산역 인근에 소재하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 특별매각조건 및 등기사항을 종합적으로 고려할 때 낙찰 시 인수되는 임차보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 정보와 토지이용계획상 제한 사항은 주의 깊게 검토할 필요가 있습니다. 최근 주변 시세 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 평가되므로, 시세 분석에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리만 다수 존재하여 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 천마산역 역세권에 위치하여 입지적 이점이 있습니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 명확히 해소된 상태입니다.

* 비교적 최근 연식(2012년)으로 건물 상태 양호할 가능성이 높습니다.

* 인근 최근 매매 사례를 바탕으로 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

150,000,000원

9.2. 유사 물건 시세 분석

* 45.32㎡, 2009년식, 115,000,000원

* 59.25㎡, 2012년식 (본건)

* 69.12㎡, 1996년식, 154,600,000원

9.3. 예상 적정가 범위

본건(59.25㎡, 2012년식)의 면적과 신축 연식을 고려할 때, 가장 유사한 대영그린빌(45.32㎡, 2009년식, 115백만원)보다는 높은 가격에, 신강남하이츠(69.12㎡, 1996년식, 154.6백만원)보다는 낮은 가격대에 형성될 가능성이 높습니다. 이에 따라 본건의 적정 시세는 대략 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 예상됩니다.

9.4. 입찰가 산정 근거

감정가 150,000,000원은 예상 적정 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리상의 인수 부담이 없다는 점과, 주변 시세를 고려하여 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.