나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71399 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 504 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""천마초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이고 인근으로 각급
학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 공동주택 으로서의 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태는
무난함.

건물의 구조

구조 : 알.씨조 평스라브지붕 4층 중 제1층 102호로서, (건물사용승인일 : 1996.06.14)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71399 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 504 1층102호

* 용도: 다세대주택 (건축물표제부상 '공동주택')

* 감정가: 106,000,000원

* 토지면적: 42.44㎡ (약 12.84 평)

* 건물면적: 57.12㎡ (약 17.28 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

* 건물 사용승인일: 1996.06.14

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상태는 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 현황: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인에게 인수될 가능성이 있는 권리가 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-11-27

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 해당 임차인의 보증금 110,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 명시되지 않았으나 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. (단, 해당 임차인의 보증금은 0원으로 표기되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 압류 (시흥세무서장, 2022-07-18)

* 을구 8번: 주택임차권 (김송의, 2024-11-27 접수, 110,000,000원). 전입일자 2022-07-01, 확정일자 2022-06-20. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 등기사항: 소유권이전, 압류, 가압류 등 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위는 모두 말소될 예정입니다.

* 권리분석 결론: 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 110,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 입찰 전 철저한 권리분석 및 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근 시설: 천마초등학교 등 교육시설과 생활편익시설, 공공시설이 인접하여 생활권이 양호한 편입니다.

* 시장 동향: 주변에 단독주택, 소규모 공동주택이 많아 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 4층 건물 중 제1층 102호로, 1996년 6월 14일 사용승인되었습니다.

* 내부 이용상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 연립주택 형태로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 상하수도 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 천마초등학교가 인근에 위치하며, 각종 편의시설 및 근린생활시설이 소재하여 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰가 외 추가적인 부담이 되므로 총 투자 비용 산정에 신중해야 합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1996년 건축물로, 연식 30년 가까이 되어 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 학교 및 생활편의시설 인근에 있어 입지 자체는 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 110,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 실질적인 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

* 감정가(106,000,000원) 대비 임차보증금(110,000,000원)이 더 높은 상황이며, 이는 시장 가치가 감정가를 상회하거나 임차인이 우선변제권을 확보했음을 시사합니다.

* 따라서, 명확한 시세 파악과 임차인과의 협상 가능성, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 및 생활편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석이 비교적 명확합니다 (단, 임차인 이슈 제외).

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다 (최근 실거래가 참고).

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 106,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건이 2026년 5월 15,460만원 (면적 69.12㎡)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 적정 시장 가치는 약 128,000,000원으로 추정됩니다.

* 본 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다.

* 따라서, '인수 보증금'을 제외하고 순수 물건 자체의 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 때, 본건의 추정 시장 가치 128,000,000원에서 인수되는 보증금 110,000,000원을 차감한 금액을 낙찰가 상한선으로 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 18,000,000원 ~ 25,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 순수 물건 가치만을 고려한 산정이며, 총 투자 비용은 입찰가 + 110,000,000원임을 명확히 인지해야 합니다.)

* 최종 입찰가는 응찰자 간의 경쟁 상황, 물건의 현 상태, 추가적인 권리관계 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.