나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71280 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 119-21 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '화도수동 행정복지센터' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 3층 301호로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적이 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추공 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71280 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 119-21 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 51.87㎡ (약 15.69평)

* 토지 지분: 51.87㎡ (약 15.69평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 41.03㎡ (약 12.40평)

* 건물 지분: 41.03㎡ (약 12.40평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 3층

* 승강기: 1대

* 사용승인일: 2015년 08월 05일

* 해당 층: 3층 (301호)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '화도수동 행정복지센터' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 경매개시결정: 2025년 02월 24일 (의정부지방법원 남양주지원)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경71280)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(고강현): 보증금 160,000,000원, 차임 50,000원. 전입/확정일자 2021-02-08. 배당신고일자 2023-02-21. 등기부상 주택임차권 및 강제경매 모두 말소 예정이며, 등기부상 '대항력 없음'으로 기재되어 있음.

* 김선규: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-12-26. '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 보증금이 없어 금전적 인수 부담은 없음.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 김선규 임차인의 대항력은 존재하나 보증금 없어 인수 부담 없음)

* 소멸되는 권리: 감정평가 요약 및 등기부상 '말소' 기재된 모든 권리 (주택임차권 포함)

* 특이사항:

* 경매신청채권자(주택도시보증공사)로부터 2025년 12월 12일자로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 주택도시보증공사(고강현) 관련 보증금 160,000,000원에 대한 부담이 매수인에게 인수되지 않음을 의미함.

* 대항력있는 임차인(김선규)이 존재하나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없음.

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항은 위의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 14일 거래된 화성아트빌(연립)은 76.77㎡ 면적에 120,000,000원에 거래되었음. (약 1,563,000원/㎡)

* 2026년 5월 06일 거래된 신강남하이츠(가동)(다세대)는 69.12㎡ 면적에 154,600,000원에 거래되었음. (약 2,236,000원/㎡)

* 2026년 5월 01일 거래된 대영그린빌(103동)(다세대)은 45.32㎡ 면적에 115,000,000원에 거래되었음. (약 2,537,000원/㎡)

* 분석: 주변 다세대주택의 최근 실거래가는 면적 및 건물 상태에 따라 ㎡당 약 2,200,000원에서 2,500,000원 수준으로 형성되어 있음. 본건의 건물면적 41.03㎡를 고려할 때, 유사 면적의 거래 사례와 비교 시 시세는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리함. 다수의 단독 및 다세대주택과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 지역 내 마트, 상점 등 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 있음'으로 기재된 김선규 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없음. 다만, 임대차 기간 종료 전까지 거주할 수 있는 법적 권리가 있으므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 251,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 다세대주택 시세는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 파악되어 상당한 가격 괴리가 존재함. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이일 수 있으며, 입찰 시 충분한 시세 조사가 필요함.

* 혐오시설: 제공된 정보와 외부 지도 서비스 검색 능력의 제약으로 인해 주변 혐오시설 유무를 정확히 파악하기 어려움.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있음. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 160,000,000원에 대한 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 제출되어, 매수인에게 인수되는 보증금 부담이 없다는 점임. 또한, '대항력 있음'의 김선규 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 금전적 위험은 없음. 다만, 감정가(251,000,000원) 대비 주변 시세(약 100,000,000원 ~ 110,000,000원)가 현저히 낮아, 입찰가는 신중하게 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해, 160,000,000원의 보증금 부담이 해소되었음.

* 법적 문제 없는 임차인: 대항력있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 명도 이후 추가적인 금전적 지출이 없을 것으로 예상됨.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 시장 실거래가 대비 높아, 잠재적으로 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 존재함.

* 일반건축물: 특수 건축물이 아닌 일반 다세대주택으로, 일반적인 시장에서의 거래 및 활용이 용이함.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물면적 41.03㎡ (약 12.40평)을 기준으로, 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 5월)인 45.32㎡(115,000,000원)의 ㎡당 가격(약 2,537,000원)을 적용하면 약 104,068,000원이 추정됨.

* 좀 더 넓은 면적의 다세대주택(69.12㎡)의 ㎡당 가격(약 2,236,000원)을 적용하면 약 91,717,000원이 추정됨.

* 감정가 251,000,000원 대비 시장 가치가 낮은 점, 그리고 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 가격보다는 높은 금액으로 입찰할 여지가 있으나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로 접근하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.