나이스옥션 법원경매 고양 2025타경736 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 593-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ""문산읍 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 지방도를 따라 공동주택단지, 각종 근린생활시설, 산업단지 및 중소규모 공장.창고,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 남서측으로 인접한 우계로변에 노선버스 정류장이
소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현황 기호2 건물의 부지 및
조사시점 현재 신축공사 진행중에 중단된 공사현장이 소재하고 있음.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약6~7m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타: ① 본건 토지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 신축공사(기초철근, 기둥철근, 흙막이
가설구조물 등 설치)가 진행되다가 중단된 공사현장이 소재하고 있음. 파주시청 관할과에
문의한바 허가내용은 아래와 같으며, ‘건축허가 등 승계여부’, ‘기초 구조체 등 안전
진단 확인’, ‘연계 공사진행 가능여부’, ‘기존 구조체 철거비용 확인’ 등은 별도의
전문기술용역 및 재확인.재검토를 반드시 요하니 경매 참가인 등은 경매 참여시 유의하시기
바람.

□ 문산읍 선유리 593-3 주택건설사업계획 변경승인 고시

[파주시 고시 제2024-163호 참조, 2024.03.28.고시]

-사업명: 파주 선유리 도시형생활주택 신축공사
-사업위치: 경기도 파주시 문산읍 선유리 593-3번지
-대지면적: 6,665㎡, 건축면적: 1,331.7810㎡, 연면적: 8,708.0292㎡
-층수: 지상4층/지하1층, 동수: 주건축물수 1개동, 세대수: 141세대
-공사기간: 2012.09.26. ~ 2025.06.30.

② 후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 토지상에 소재하는 이동식컨테이너, 가설출입문,
가설휀스 등은 권원미상으로서 해체, 철거 및 이동이 용이하다고 판단되는바 본건 평가에서
제외하였으니 귀 법원 업무진행시 참고하시기 바람.

③ 또한, 본건 지상에 소재하는 수변전설비는 ‘한국전력공사 고객센터’에 문의한 결과
조사시점 현재 수변전설비의 명의자가 토지.건물 소유자와 상이한 것으로 답변을 받았기에,
귀 법원과의 협의를 거쳐 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

④ 본건 토지의 경우 인접 필지와의 지적경계가 불명확한바, 정확한 지적경계 확인 등은
별도의 지적현황측량을 통한 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인 등은 경매 참여시
유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

사용승인일 2000.03.29.인 경량철골구조 경사지붕, 지상1층의
자동차관련시설, 제2종근린생활시설로서,

외벽: 판넬 붙임 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인트 및 내부 인테리어 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 및 강화 유리 마감 등.

이용상태

현황 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설로 이용중이나, 일부 공실 상태임.
(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 컨테이너, 가설출입문, 가설휀스, 수변전설비는 권원미상으로 평가 및 매각에서 제외. 물건1. 지상에 신축공사 중단된 공사현장이 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경736 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 593-3 (신주소: 경기도 파주시 우계로 430-10)

* 용도: 근린시설 (자동차관련시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 8,263,950,000원

* 토지면적: 6,665.00㎡ (약 2,016.36평)

* 건물면적: 300.00㎡ (약 90.75평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광명동부새마을금고

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 신축공사 중단 현장, 제시외 물건(컨테이너, 가설출입문, 가설휀스, 수변전설비)은 평가 및 매각에서 제외.

* 건축물 정보: 사용승인일 2000년 3월 29일, 경량철골구조, 지상 1층, 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산읍 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도를 따라 공동주택단지, 각종 근린생활시설, 산업단지 및 중소규모 공장/창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측으로 인접한 우계로변에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 22일 접수된 광명동부새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 이 이 존재하므로, 임차인의 권리 관계는 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2017년 9월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 대한 중요성을 감안하여 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 특수 물건 정보: 중복사건, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 공동주택단지, 근린생활시설, 산업단지, 공장/창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역입니다. 문산읍 행정복지센터와 인접하여 공공시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 상업적 특성: 현재 건물은 자동차 관련 시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이나, 일부 공실 상태가 확인됩니다. 다양한 업종의 시설이 혼재되어 있어 특정 상권으로 단정하기보다는 배후지 및 주변 산업 단지의 수요를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 문산읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변의 주거 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 주요 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 불편하지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 신축 공사 중단 현장: 토지 지상에 신축 공사가 중단된 현장이 존재합니다. 이는 사업 진행 및 향후 활용에 상당한 불확실성을 야기하며, 관련 허가 내용 승계, 구조체 안전 진단, 공사 진행 가능 여부, 철거 비용 등에 대한 전문가의 정밀 진단 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. (파주시 고시 제2024-163호에 따른 도시형생활주택 신축공사 관련, 예정 공사 기간은 2025년 6월 30일까지이나 현재 공사 중단 상태입니다.)

* 제시외 물건 제외: 이동식 컨테이너, 가설 출입문, 가설 휀스, 수변전 설비 등은 권원 미상으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰 후 이러한 물건들에 대한 별도 처리 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 토지의 인접 필지와의 지적 경계가 불명확한 것으로 파악되었습니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 별도의 지적 현황 측량이 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력을 가지고 있어, 인수 보증금 0원으로 기재되어 있더라도 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 사건번호에 "(1)"이 표시되어 있고, 특수물건정보에 '중복사건'으로 명시되어 있어, 다수의 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있으며, 이는 권리 관계나 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리에 위치한 토지 및 건물로, 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 용지로 활용 중에 있습니다. 복합적인 지역 특성과 보통 수준의 교통 접근성을 가지고 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 토지 내 신축 공사 중단 현장입니다. 이는 상당한 투자 위험 요소로 작용하며, 공사 재개 및 활용 방안에 대한 면밀한 사전 조사와 전문가의 분석이 필수적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 지적 경계의 불명확성, 제외된 제시외 물건 등은 낙찰 후 추가적인 관리 및 비용 발생 가능성을 시사합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 잠재적 가치에 비해 상당한 투자 주의가 요구되는 물건이라고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 사업 부지 잠재력: 파주 선유리 도시형생활주택 신축공사 사업과 관련된 부지라는 점에서, 향후 사업이 재개되거나 새로운 개발 계획이 수립될 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 공사 중단 상태이므로 불확실성 상존)

* 복합 상권 내 입지: 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역에 위치하여, 주변 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 관계 명확화 시: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 0원으로 기재되어 있어, 명확한 권리 관계 확인 후 명도 관련 부담을 줄일 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 복잡한 리스크 요인들을 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원으로 계산되지만, 신축 공사 중단 현장으로 인한 불확실성, 향후 공사 재개 또는 철거를 위한 추가 비용, 지적 경계 확인 비용, 제시외 물건 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 건축 전문가, 부동산 전문가, 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 비용과 위험 요소를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크들을 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.