나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62509 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-1 102동 2층202호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62509 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-1 102동 2층202호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2025타경62509
- 주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117-3, 102동 2층202호
- 용도: 다세대주택
고양지원 경매15계 2025타경62509 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117-3, 102동 2층202호 | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 174,300,000원 | 용도: 다세대주택
1. 고양지원 2025타경62509 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.기본 정보
사건번호: 고양지원 2025타경62509 (1)
소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-1 102동 2층202호
용도: 다세대주택
감정가: 249,000,000원
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
1.1. 2.면적
토지면적: 70.34㎡ (약 21.28평)
토지지분: 70.3411㎡ (약 21.28평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 57.25㎡ (약 17.32평)
건물지분: 57.2544㎡ (약 17.32평)
건물 제시외면적: 0.00㎡
1.1. 3.건물 현황
건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제202호
건물 마감: 외벽 - 드라이비트 및 벽돌 치장쌓기 마감 등
창호: 샷시 창호임.
1.2. 입지조건
1.2. 1.위치 및 주변 환경
본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.
주위는 다세대주택, 단독주택, 중소형 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
1.2. 2.교통 상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.
1.2. 3.토지 이용 현황
자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.
1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태
본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
특히, 가축사육제한구역은 일부 제한 구역으로 지정되어 있습니다.
1.3. 권리분석
1.3. 1.말소기준권리 및 인수되는 권리
본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않습니다.
다만, 임차권자가 존재하며, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다.
임차권자: 장 (임차보증금 220,000,000원, 건물 전체 범위, 임대차계약 2021.11.06, 주민등록 2021.12.15, 점유개시 2021.12.13, 확정일자 2021.12.23)
1.3. 2.임차인 권리 분석
주택도시보증공사(HUG)가 임차권자의 권리승계인으로 확인되었습니다.
HUG는 '2025.03.19.자 인수조건변경확약서'를 통해 배당금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 서류를 제출하였습니다.
이는 매수인에게 임차보증금 반환 부담이 없을 가능성을 높이는 긍정적인 요인입니다.
하지만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으므로, 매각기일 전 등기부등본상의 모든 권리 관계를 면밀히 재확인하여 잔존 임차인의 실제 대항력 유무 및 인수 여부를 최종적으로 판단해야 합니다.
1.3. 3.기타 특이사항
공동출입구에는 'C 102' 표시가 있으며, 통칭 '골든힐스빌 C'로 불립니다.
지하 1층에는 집합건축물대장상 공용면적 '주' 부분에 포함된 202호 창고가 소재하는 것으로 확인됩니다. (감정평가서 참조)
1.4. 상권분석
1.4. 1.지역 특성
본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 더불어 중소형 공장, 창고, 농경지가 혼재하는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.
대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.
1.4. 2.인근 편의시설
가장 가까운 주요 시설로는 '고양국제고등학교'가 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.
그 외 상권은 차량 이동을 통해 접근 가능한 주변 지역에 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.
1.5. 생활정보
1.5. 1.주거 편의 시설
기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.
각 호실별로 지하 1층에 별도의 창고가 제공되는 점은 수납 공간 활용에 이점이 될 수 있습니다.
1.5. 2.교육 환경
'고양국제고등학교'가 인근에 위치하여 교육적인 이점을 고려할 수 있습니다.
주변으로 다른 학교들의 분포는 추가적인 조사가 필요합니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.임차인 관련 리스크
'대항력있는임차인' 표기가 가장 큰 리스크 요인입니다. HUG의 권리 포기서가 제출되었으나, 법적으로 임차인의 대항력 인정 여부 및 말소기준권리보다 선순위인지 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다. 만약 대항력이 인정된다면, 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.
1.6. 2.주변 환경 리스크
'중소형 공장 및 창고, 농경지'가 혼재하는 지역 특성상, 해당 시설들의 운영 방식에 따라 소음, 악취, 분진 등 생활에 불편을 초래할 수 있는 잠재적 위험이 존재합니다.
가축사육제한구역 지정은 주변에 축산업이 있을 경우 해당 지역에서 발생하는 냄새 등의 영향을 받을 가능성을 내포합니다.
1.6. 3.건물 노후화 및 관리 상태
구체적인 건물 연식 및 관리 상태에 대한 정보가 부족합니다. 내부 마감재, 설비 등의 노후화 정도에 따라 수리 및 유지보수 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
1.7. 1.매물 특성
본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4,900만원입니다.
'고양국제고등학교' 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
1.7. 2.주요 고려 사항
가장 중요한 검토 사항은 '대항력있는임차인'과 HUG의 권리 포기서 제출 건입니다. HUG의 서류 제출은 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높으나, 법적 대항력 유무에 대한 최종 확인이 필수적입니다.
주변의 공장, 창고, 농경지 등으로 인한 생활 환경의 영향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.
1.7. 3.투자 가치
HUG의 권리 포기 서류가 사실로 인정된다면, 임차인 관련 부담을 최소화하고 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 대항력 관련 불확실성을 해소하는 것이 최우선 과제입니다.
1.8. 투자 포인트
1.8. 1.잠재적 시세 차익
감정가 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
1.8. 2.HUG 보증 효과
주택도시보증공사(HUG)의 보증 및 권리 포기 확약으로 인해 임차보증금 반환 부담이 크게 완화될 가능성이 높습니다.
1.8. 3.주거 환경 개선 기대
향후 주변 지역의 개발 계획이나 교통망 개선 등에 따라 주거 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.
1.8. 4.안정적인 임대 수익
적절한 수리 후 임대를 놓을 경우, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 지역일 수 있습니다. (다만, 주변 상권 분석 및 임대 시세 조사가 추가로 필요합니다.)
법원 정보
고양지원 경매15계