나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62495 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-37 리벤하임 109동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제2층 제201호로서,
외벽: 벽돌 및 드라이비트 마감,
창호: 새사창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호), 과밀억제권역 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-37번지에 위치한 리벤하임 109동 2층 201호 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 205,000,000원입니다. 토지 면적은 71.33㎡ (약 21.57평)이며, 건물 면적은 64.52㎡ (약 19.52평)입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 고양지원 2025타경62495 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 본 물건은 재매각 대상이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 리벤하임 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 편의시설

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 교육시설

본건 소재지(설문동) 인근에는 설문초등학교가 있으며, 고양일산중학교, 양일중학교 등 중학교 접근성도 양호합니다. 다만, 감정평가서 요약에 언급된 "파주대원초등학교"는 본건과는 다른 지역에 위치하므로 유의해야 합니다.

3. 건물 및 토지 상세

3.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 제2층 제201호이며, 외벽은 벽돌 및 드라이비트 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지 이용 현황

토지는 부정형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측의 포장도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호), 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부등본 요약

* 소유권 이전 (갑3): 2019년 6월 11일, 최명조

* 근저당권 (을1): 2019년 6월 11일, 부평동부새마을금고, 채권최고액 10,000,000원

* 소유권 이전 (신탁) (갑4): 2019년 6월 11일, 교보자산신탁주식회사

* 임의경매개시결정 (갑5): 2025년 3월 5일, 부평동부새마을금고, 채권액 10,000,000원

등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 전입일자 기준 대항력이 없으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4.3. 권리 분석 결과

본 경매 절차에서 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준 권리(을1 근저당권)보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑3, 갑4)도 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본건은 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어집니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의성

차량 및 대중교통 이용이 가능하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주변 시설

인근에 학교 및 상업 시설이 분포하고 있으나, 지도 검색 결과 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문이 권장됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

재매각 물건이므로, 이전 경매에서 유찰된 원인이나 법적 문제 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7.3. 권리 관계 확인 필요 (지상권)

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재된 부분이 있어, 실제 지상권이 존재하는지, 존재한다면 그 내용과 가치에 미치는 영향 등을 면밀히 조사해야 합니다.

7.4. 위치 정보 오류 가능성

감정평가서 요약의 주위환경 설명에 기재된 내용(파주대원초등학교 인근)이 본건 소재지(고양시 일산동구 설문동)와 일치하지 않아, 해당 감정평가 내용의 신뢰도 및 현장과의 괴리 가능성에 주의가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 리벤하임 단지 내 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 최근 주변 시세 및 본건의 감정가, 그리고 재매각으로 인한 유찰 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축급인 리벤하임 단지 내 위치(2018년 준공).

* 등기부상 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적음.

* 재매각으로 인한 추가 유찰 가능성을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 존재.

10. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 64㎡)의 다세대주택은 123,000,000원에서 162,500,000원 범위에서 거래되었습니다. 특히 리벤하임 단지 내 유사 면적(64.32㎡)의 거래가는 123,000,000원이었습니다. 본건의 감정가는 205,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 재매각 물건임을 감안할 때, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

종합적인 분석 결과, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정 전, 최신 시세 변동 및 현장 상황을 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 입찰 참여 시에는 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금을 준비해야 합니다. (최저매각가격 미확인 시, 감정가 205,000,000원의 20%인 41,000,000원 준비를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.